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「賃貸不動産経営管理士に受かるにはどうすればいい？」
「試験で何から手をつければいい？」
「問1から難しくて動揺してしまった…」
今回は不動産業界歴約20年・令和3年度不合格・令和4年度40点合格のペンギン社長が、
おなじみ不動さんとふーちゃん先輩の会話を交えながら
賃管士試験に受かるための戦略を徹底解説します。
特に令和5年・令和6年・令和7年と3年連続で出題されている
行為能力者・制限行為能力者の頻出ポイントと、
試験に受かるための気持ちの準備まで詳しくお伝えします。
この記事でわかること
- 賃管士試験に受かるための3つの戦略
- 3年連続出題の行為能力者・制限行為能力者の頻出ポイント
- 令和5年・令和6年・令和7年の過去問解説
- 出鼻をくじく問題への対策・気持ちの準備
- 令和8年度の出題予想と対策
まず結論：賃管士に受かるための3つの戦略
| 戦略 | 内容 |
|---|---|
| ①管理業法を完璧にする | 約20問出題・ここを落とすと合格が遠のく・最優先で固める |
| ②民法の頻出テーマを押さえる | 行為能力者・保証・転貸借・賃貸借の終了など3年連続出題テーマを重点対策 |
| ③気持ちの準備をする | 前半に難しい問題が出ても動揺しない・「そうきたか」と思えるように準備する |
ペンギン社長：
不動さん：
ペンギン社長：
ペンギン社長からの重要な分析：出題者の「出鼻をくじく戦略」
🐧 ペンギン社長の分析
「おそらく出題者の意向として、民法の少し細かいところを最初もしくは前半に出して出鼻をくじこうとしているのではないかと推察される。個数問題もその点に関しては一緒だと思う。問1や前半で難しい問題を出すことで受験生を動揺させ、その後の問題にも引きずらせるという狙いがあるのではないかと思う。令和8年度も同じ形式の可能性は十分考えられる。」
不動さん：
ペンギン社長：
ふーちゃん先輩：
ペンギン社長：
3年連続出題：行為能力者・制限行為能力者とは
| 種類 | 対象者 | 保護者 | 単独でできない行為 |
|---|---|---|---|
| 未成年者 | 18歳未満の者（2022年4月〜） | 親権者・未成年後見人 | 日用品以外の法律行為は親の同意が必要 |
| 成年被後見人 | 判断能力が全くない者 | 成年後見人 | 日常生活に関する行為以外は全て取消可能 |
| 被保佐人 | 判断能力が著しく不十分な者 | 保佐人 | 民法13条1項に定める重要な財産行為 |
| 被補助人 | 判断能力が不十分な者 | 補助人 | 家庭裁判所の審判で定めた特定の行為のみ |
不動さん：
ふーちゃん先輩：
被保佐人が保佐人の同意なしでできない行為（民法13条1項）
| 行為の種類 | 具体例 |
|---|---|
| 元本を領収または利用すること | 賃料収入の受領など |
| 借財または保証 | 借金・連帯保証人になること |
| 不動産その他重要な財産の売買 | 不動産の売却・購入 |
| 訴訟行為 | 裁判の原告・被告になること |
| 贈与・和解・仲裁合意 | 財産の贈与など |
| 相続の承認・放棄・遺産分割 | 相続を承認または放棄すること |
| 新築・改築・増築・大修繕 | 建物の大規模工事 |
| 短期賃貸借を超える賃貸借 | 土地は5年超・建物は3年超の賃貸借 |
不動さん：
ふーちゃん先輩：
過去問3年分の解説
令和5年度（2023年）問1・選択肢4
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 問題文の内容 | 「管理受託契約締結前に行う重要事項の説明について、賃貸人が満18歳である場合、誰も立ち会わせずに説明することができるか。」 |
| 正解 | ✅ 適切（できる） |
| 根拠 | 2022年4月1日から成年年齢が20歳から18歳に引き下げられた・18歳以上は成年のため単独で契約できる |
| 試験のポイント | 「18歳は未成年だから単独で契約できない」という思い込みに対する引っかけ |
不動さん：
ふーちゃん先輩：
ペンギン社長：
令和6年度（2024年）問4・選択肢3
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 問題文の内容 | 「被保佐人が保佐人の同意を得ずに締結した期間2年間の定期建物賃貸借契約は無効である」 |
| 正解 | ❌ 不適切（有効） |
| 根拠 | 民法602条の短期賃貸借の範囲内（建物は3年以内）のため被保佐人でも保佐人の同意なしで有効 |
| 試験のポイント | 「被保佐人は保佐人の同意が必要→無効」という思い込みに対する引っかけ・期間2年（3年以内）がカギ |
不動さん：
ふーちゃん先輩：
ペンギン社長：
令和7年度（2025年）問1：成年後見に関する問題
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| テーマ | 成年後見に関する問題・制限行為能力者がメインテーマ |
| 重要な内容 | 成年被後見人が行った法律行為は成年後見人が取り消すことができる |
| 重要なポイント | 一時的に判断能力が回復していても後見開始の審判が取り消されていなければ取消可能 |
| 宅建学習者への影響 | 宅建で学習済みの範囲・宅建持ちには有利な問題 |
不動さん：
ふーちゃん先輩：
ペンギン社長：
3年間の出題パターンまとめ
| 年度 | 問番号 | テーマ | 試験のポイント |
|---|---|---|---|
| 令和5年（2023） | 問1・選択肢4 | 成年年齢引き下げと行為能力 | 18歳以上は成年・単独で契約できる |
| 令和6年（2024） | 問4・選択肢3 | 被保佐人と短期賃貸借 | 建物3年以内は保佐人の同意なしで有効 |
| 令和7年（2025） | 問1 | 成年後見人と取消権 | 一時的に回復していても取消可能 |
| 令和8年（2026）予想 | 問1〜4の前半 | 行為能力者・制限行為能力者 | 同形式の出題が十分考えられる |
ペンギン社長：
行為能力者・制限行為能力者の試験頻出ポイントまとめ
| ポイント | 内容 |
|---|---|
| ①成年年齢 | 2022年4月〜18歳以上が成年・18歳以上は単独で契約できる |
| ②成年被後見人 | 日常生活に関する行為以外は全て取消可能・同意権がないのが特徴 |
| ③被保佐人と短期賃貸借 | 建物3年以内なら保佐人の同意なしで有効 |
| ④成年被後見人の取消 | 一時的に判断能力が回復していても後見開始の審判が取り消されていなければ取消可能 |
| ⑤詐術を用いた場合 | 制限行為能力者が自己を能力者と偽った場合は取消できない |
| ⑥催告権 | 相手方は1ヶ月以上の期間を定めて追認するか否かを催告できる |
試験に受かるための気持ちの準備
⚠️ 動揺パターンに気をつけよう
| 危険なパターン | 問1や前半で難しい問題が出る→「難しい！」と焦る→動揺して次の問題にも引きずる→読み間違いや判断ミスが増える→合格点に届かない |
| 理想のパターン | 問1や前半で難しい問題が出る→「そうきたか！」と冷静になる→一旦飛ばして得意な問題を先に解く→後で戻って冷静に判断する→合格点を確保する |
ペンギン社長：
不動さん：
ペンギン社長：
試験対策：おさらい問題
○か×で答えてください。
問題①
2022年4月1日以降、18歳の賃貸人は未成年者であるため単独で管理受託契約を締結することができない。
問題②
被保佐人が保佐人の同意を得ずに締結した期間2年間の定期建物賃貸借契約は無効である。
問題③
成年被後見人が行った法律行為は、契約時に一時的に判断能力が回復していた場合でも後見開始の審判が取り消されていなければ成年後見人が取り消すことができる。
問題④
被保佐人が保佐人の同意を得ずに締結した期間4年間の建物賃貸借契約は有効である。
問題⑤
制限行為能力者が自己を能力者と信じさせるために詐術を用いた場合は取り消すことができない。
正解と解説
① ×
2022年4月1日から成年年齢が18歳に引き下げられました。18歳以上は成年のため単独で契約できます。「18歳は未成年→×」が典型的な引っかけです。
② ×
民法602条の短期賃貸借の範囲内（建物3年以内）のため期間2年は保佐人の同意なしで有効です。「被保佐人→同意必要→無効→×」が引っかけです。
③ ○
一時的に判断能力が回復していても後見開始の審判が取り消されていなければ成年後見人は取り消せます。令和7年度問1の重要ポイントです。
④ ×
期間4年は建物3年を超えるため被保佐人は保佐人の同意が必要です。同意なしで締結した場合は取り消すことができます。「4年→3年超→同意必要→取消可能」を覚えましょう。
⑤ ○
制限行為能力者が詐術を用いた場合は取り消すことができません。自分で能力者と偽った制限行為能力者まで保護するのは適当でないためです。
不動さん：
ふーちゃん先輩：
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賃管士合格チェックシート
試験前に以下のチェックシートで確認してみてください。全てにチェックが入れば合格の準備は万全です！
📋 知識チェック
| チェック | 分野 | 確認ポイント |
|---|---|---|
| 管理業法① | 業務管理者の設置義務・登録要件・変更届出を理解している | |
| 管理業法② | 管理受託契約の重要事項説明・書面交付・電磁的方法を理解している | |
| サブリース | 特定転貸事業者・勧誘者・特定賃貸借契約の重要事項説明を理解している | |
| 行為能力者 | 未成年者・成年被後見人・被保佐人・被補助人の違いを理解している | |
| 被保佐人の短期賃貸借 | 建物3年以内・土地5年以内なら保佐人の同意なしで有効と覚えている | |
| 賃貸借契約 | 普通借家・定期借家・一時使用目的・取り壊し予定建物の違いを理解している | |
| 修繕義務・費用 | 必要費は直ちに・有益費は契約終了時・造作買取は同意ある造作のみを覚えている | |
| 保証契約 | 個人根保証の極度額は書面必須・連帯保証人には3つの抗弁権がないを覚えている | |
| 転貸借・対抗要件 | 無断転貸は催告なしで解除・建物の対抗要件は引渡しを理解している | |
| 設備 | 電気・ガス・水道・換気・消防設備の基本知識を理解している | |
| 原状回復 | 通常損耗は貸主負担・借主の故意過失のみ原状回復義務があると覚えている | |
| 5問免除範囲 | 管理業務に関する事項・賃貸住宅の管理の実務に関する事項を理解している |
📋 メンタルチェック
| チェック | 確認ポイント |
|---|---|
| 問1・前半に難問が来ても「そうきたか」と思える気持ちの準備ができている | |
| わからない問題は一旦飛ばして後で戻るという戦略を理解している | |
| 個数問題を見てもアレルギー反応が出ない程度に演習が積めている | |
| 合格点の予想に左右されず40点以上を目標に設定している | |
| 行為能力者・制限行為能力者が前半に出ることを想定済みである |
📋 演習チェック
| チェック | 確認ポイント |
|---|---|
| 過去問4年分を最低1回は解き終わった | |
| TAC・LEC直前模試を受けて本番感覚を体験した | |
| 個数問題の演習量が十分にある（5択形式で解けるようになった） | |
| チェック機能などで弱点分野を特定して復習を終えた | |
| 変形問題・見たことないパターンの問題でも焦らず対応できる自信がある |
まとめ：賃管士に受かるための5大ポイント
| ポイント | 内容 |
|---|---|
| ①出鼻をくじく戦略を知る | 問1や前半に難しい問題が来ることを事前に知っておく・「そうきたか」と思えるように準備する |
| ②行為能力者を完璧に押さえる | 3年連続出題・令和8年度も出る可能性が高い・建物3年以内・土地5年以内のラインを覚える |
| ③わからない問題は一旦飛ばす | 動揺したら深追いせず後で戻る・得意な問題を先に解いて点数を積み上げる |
| ④管理業法を最優先で固める | 約20問と最多・ここを落とすと合格が遠のく |
| ⑤個数問題の対策を徹底する | 令和8年度は個数問題が増える可能性あり・早めに鍛えておく |
ペンギン社長：