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賃貸不動産経営管理士の試験において、
不動産調査（登記・公図・地図・現地調査）は
管理業務の実務知識として出題される重要テーマです。
「登記簿謄本でどんなことがわかる？」
「公図と地図の違いは？」
「土地の表示（地番・地積・地目）って何？」
「建物の登記（床面積・種類・構造）は何で確認する？」
「現地調査で確認すべきことは？」
今回はおなじみ不動さんとふーちゃん先輩の会話を交えながら、
不動産調査の試験頻出ポイントを徹底解説します。
この記事でわかること
- 登記簿謄本（登記事項証明書）でわかること
- 表題部・権利部（甲区・乙区）の違いと内容
- 公図・地図・地積測量図の違い
- 不動産調査で確認すべき主要書類
- 現地調査で確認すべき内容
- おさらい問題で理解度チェック
まず試験頻出ポイントを表で整理する
| 項目 | 試験に出るポイント |
|---|---|
| 登記簿の構成 | 表題部・権利部（甲区・乙区）の3つで構成 |
| 表題部に記載されていること | 土地・建物の物理的状況（所在・地番・地積・構造・床面積など） |
| 権利部甲区に記載されていること | 所有権に関する事項（所有者・所有権移転の経緯） |
| 権利部乙区に記載されていること | 所有権以外の権利（抵当権・賃借権・地上権など） |
| 公図の精度 | 公図は精度が低い・法的な境界確認には地積測量図が必要 |
| 地番と住居表示の違い | 地番は登記上の番号・住居表示は郵便物の宛先として使う番号 |
| 建物の種類 | 居宅・共同住宅・店舗・事務所など登記上の用途を示す |
| 抵当権の確認 | 権利部乙区で確認・抵当権が設定されていると競売リスクがある |
不動さん：
ふーちゃん先輩：
①登記簿謄本（登記事項証明書）の構成
| 部分 | 記載内容 | 確認できること |
|---|---|---|
| 表題部 | 土地：所在・地番・地目・地積 建物：所在・家屋番号・種類・構造・床面積 | 土地・建物の物理的な状況 |
| 権利部（甲区） | 所有権に関する事項（所有者の氏名・住所・取得原因・日付） | 誰が所有しているか・所有権移転の経緯 |
| 権利部（乙区） | 所有権以外の権利（抵当権・賃借権・地上権・地役権など） | 抵当権が設定されているか・賃借権の登記があるか |
ペンギン社長：
②表題部の詳細
土地の表題部
| 記載事項 | 内容 |
|---|---|
| 所在 | 土地が所在する市区町村・丁目 |
| 地番 | 登記上の番号・住居表示とは異なる場合がある |
| 地目 | 土地の用途（宅地・田・畑・山林・雑種地など） |
| 地積 | 土地の面積（㎡） |
建物の表題部
| 記載事項 | 内容 |
|---|---|
| 所在 | 建物が所在する地番 |
| 家屋番号 | 建物の登記上の番号 |
| 種類 | 建物の用途（居宅・共同住宅・店舗・事務所など） |
| 構造 | 建物の構造（木造・鉄筋コンクリート造・鉄骨造など）・階数・屋根の種類 |
| 床面積 | 各階の床面積（㎡） |
ポイント
試験のポイント：
「建物の所有者の氏名は表題部に記載されている」→ ×。
所有者の氏名は権利部（甲区）に記載されています。
表題部は物理的な状況のみです。
不動さん：
ふーちゃん先輩：
③地番と住居表示の違い
| 比較項目 | 地番 | 住居表示 |
|---|---|---|
| 意味 | 登記上の土地の番号 | 郵便物の配達・住所として使う番号 |
| 根拠法 | 不動産登記法 | 住居表示に関する法律 |
| 表記の例 | ○○市△△町1番2 | ○○市△△町1丁目2番3号 |
| 一致するか | 必ずしも一致しない・地番と住居表示が異なる場合がある | |
| 不動産調査での使用 | 登記簿・公図の調査に使用する | 郵便物・住民票の住所として使用する |
ポイント
試験のポイント：
「地番と住居表示は必ず一致する」→ ×。
地番と住居表示は異なる場合があります。
不動さん：
ふーちゃん先輩：
ペンギン社長：
④公図・地図・地積測量図の違い
| 書類の種類 | 内容 | 精度 |
|---|---|---|
| 公図（旧土地台帳附属地図） | 土地の形状・位置・隣接関係を示した図面 | ❌ 精度が低い・法的な境界確認には不十分 |
| 地図（不動産登記法14条地図） | 精度の高い測量に基づいた正確な地図 | ✅ 精度が高い・法的効力がある |
| 地積測量図 | 分筆・地積変更の際に作成された土地の測量図 | ✅ 作成時点での正確な面積・形状を示す |
ポイント
試験のポイント：
「公図は精度が高く法的な境界確認に使用できる」→ ×。
公図は精度が低く法的な境界確認には地積測量図が必要です。
不動さん：
ふーちゃん先輩：
⑤不動産調査で確認すべき主要書類
| 書類 | 確認できること | 取得場所 |
|---|---|---|
| 登記事項証明書（登記簿謄本） | 所有者・抵当権・物理的状況 | 法務局・オンライン申請 |
| 公図 | 土地の形状・位置・隣接関係 | 法務局 |
| 地積測量図 | 土地の正確な面積・形状 | 法務局 |
| 建物図面・各階平面図 | 建物の形状・各室の位置・床面積 | 法務局 |
| 固定資産税評価証明書 | 固定資産税の評価額・課税標準額 | 市区町村役場 |
| 都市計画図 | 用途地域・建ぺい率・容積率などの法規制 | 市区町村役場 |
⑥現地調査で確認すべき内容
| 確認項目 | 内容 |
|---|---|
| 建物の外観 | 外壁の状態・亀裂・雨漏りの痕跡・外構の状態 |
| 建物の内部 | 各室の状態・設備の状態・共用部分の状態 |
| 境界の確認 | 境界杭・境界標の有無・隣接地との境界の明確さ |
| 接道状況 | 建物に接する道路の種類・幅員・建築基準法上の道路かどうか |
| 周辺環境 | 近隣施設・騒音・日当たり・交通アクセスなど |
| ライフライン | 電気・ガス・水道・下水道の引き込み状況 |
ペンギン社長：
試験対策：おさらい問題
○か×で答えてください。
問題①
建物の所有者の氏名・住所は登記簿の表題部に記載されている。
問題②
土地の抵当権は登記簿の権利部乙区で確認することができる。
問題③
地番と住居表示は必ず一致しており同じ番号になっている。
問題④
公図は精度が高く法的な境界確認に使用することができる。
問題⑤
登記簿の表題部には建物の種類（居宅・共同住宅など）・構造・床面積が記載されている。
問題⑥
権利部甲区には所有権に関する事項が記載されており賃借権の登記も甲区で確認できる。
問題⑦
地積測量図は土地の分筆・地積変更の際に作成された測量図であり正確な面積・形状を確認できる。
正解と解説
① ×
建物の所有者の氏名・住所は権利部（甲区）に記載されています。表題部は物理的な状況（構造・床面積など）のみです。
② ○
土地の抵当権は権利部（乙区）で確認できます。乙区には所有権以外の権利（抵当権・賃借権・地上権）が記載されます。
③ ×
地番と住居表示は必ずしも一致しません。地番は登記上の番号・住居表示は郵便物の宛先として使う番号であり異なる場合があります。
④ ×
公図は精度が低く法的な境界確認には不十分です。正確な境界確認には地積測量図や現地での境界杭の確認が必要です。
⑤ ○
登記簿の表題部には建物の種類・構造・床面積が記載されています。
⑥ ×
賃借権の登記は権利部（乙区）で確認します。甲区には所有権に関する事項のみが記載されます。賃借権は所有権以外の権利なので乙区です。
⑦ ○
地積測量図は分筆・地積変更の際に作成される測量図で正確な面積・形状を確認できます。
不動さん：
ふーちゃん先輩：
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まとめ：不動産調査の5大ポイント
- 登記簿は表題部（物理的状況）・甲区（所有権）・乙区（所有権以外）の3つで構成
- 所有者の情報は甲区・抵当権・賃借権は乙区で確認する
- 地番と住居表示は必ずしも一致しない
- 公図は精度が低い・法的な境界確認には地積測量図が必要
- 現地調査で境界杭・接道状況・ライフラインを確認することが重要
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賃貸不動産経営管理士の勉強について 不動さん賃貸不動産経営管理士の勉強ができるページです 順番にページを開いていただいて、理解頂ければ合格に近づくと思います ふーちゃん賃貸不動産経営管理 ...
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