賃貸建物の所有権移転などについて一問一答です
次からの問いに○か×で答えてください
1.賃貸建物の賃貸人の地位の対抗要件は、建物の登記をしていることで、賃借人の地位の対抗要件は、建物の引渡しを受けていることである。
2.賃貸建物の賃貸人が第三者へ建物を引き渡したときに、第三者が新賃貸人として賃借人に対し賃料支払い請求をしたが、賃借人は賃借物件の所有権移転登記が行われていないことを理由に賃料の支払いを拒絶することができる。
3.賃貸建物の賃貸人が適法に第三者へ賃貸人の地位を移転したときは、旧賃貸人が預かっていた敷金は賃借人に返還した上で、新賃貸人は賃借人から敷金を新たに預からなければならない。
4.賃貸建物の賃貸人は第三者へ所有権を移転したが、新所有者との間で賃貸人の地位を新所有者へ移転せずに、そのまま留保する旨の合意されたときは、旧所有者が賃貸人としての地位を継続できる。
5.賃貸建物の賃貸人は第三者へ所有権を移転したが、賃貸人の地位を適法に留保した場合、敷金返還債務も旧所有者に留保される。
6.賃貸建物の賃貸人は第三者へ所有権を移転したときに、新所有者に賃貸人の地位を移転させること、もしくは賃貸人の地位を留保させることについて、賃借人の承諾は不要である。
7.賃貸建物の賃借人は賃貸人の承諾を得て、第三者に賃借人の地位を承継したとき、敷金債権も承継される。
8.賃貸建物の賃借人は賃貸人の承諾を得て、第三者に賃借人の地位を承継したとき、特別な合意を持って敷金債権を承継できる。
9.建物賃貸借契約を締結した賃借人は、建物の引渡しをを持って賃借権を主張できるが、当該建物が競売によって抵当権が実行された場合、賃借人は抵当権が設定された時期に関係なく新所有者から建物の明渡しを求められたときは、明け渡しを拒絶することはできない。
10.賃貸物件に抵当権が設定された後に建物賃貸借契約締結後、引き渡しを受けた賃借人は、抵当権が実行され買い受けた新所有者から明渡し請求を受けたときは、直ちに明け渡しをしなければならない。
11.賃貸物件に抵当権が設定された後に建物賃貸借契約締結後、引き渡しを受けた賃借人に対して、抵当権が実行され買い受けた新所有者は、賃借人が建物明け渡し時に、敷金を返還しなければならない。
12.賃貸物件に抵当権が設定された後に建物賃貸借契約締結後、引き渡しを受けた賃借人に対して、抵当権が実行され買い受けた新所有者は、明け渡し請求後の6か月の猶予期間の建物使用について対価を請求することができる。
13.賃貸物件に抵当権が設定された後に、賃借人が建物賃貸借契約締結後に引き渡しを受けているとき、抵当権が実行され買い受けた新所有者は、賃借人の建物明渡し猶予期間中の使用対価の支払いがなく、相当の期間を定めて1か月分以上の支払の催告をし、さらに期間内に支払わなければ、賃借人に対し直ちに明け渡すよう請求をすることができる。その請求に対し賃借人は拒絶することができない。
答え
1.○
2.○
3.× 民法には、賃貸人たる地位が譲受人またはその承継人に移転したときは、費用の償還に係る債務および敷金の返還に係る債務は、譲受人またはその承継人が承継する、と定められています。よって旧賃貸人が預かっている敷金は、新賃貸人に渡すということになります。
4.× 賃貸人の地位を留保させるには、留保させる合意することと、旧所有者と新所有者との間で賃貸借契約を締結する必要があります。
5.× 敷金返還債務は新所有者に移転されます。
6.○ どちらとも賃借人の承諾は不要です。
7.× 賃借人の地位が承継されたときは、敷金債権は新賃借人には承継されず、清算されて旧賃借人に返還されます。よって賃借人の地位が承継する前に、賃貸人は新賃借人と敷金の支払になどついて、あらかじめ協議し合意しておくことが望ましいです。
8.○ 旧賃借人が敷金債権について新賃借人に承継する旨を賃貸人と合意できれば承継させることはできます。
9.× 賃借人は建物賃貸借契約を締結し、引き渡しを受けた後に抵当権が設定された場合は、抵当権が実行され、新たに買い受けた所有者から明渡しを求められたときでも、明け渡しを拒絶することができます。
10.× 6か月間の明け渡し猶予期間があります。
11.× 買い受け人は賃借人に対する敷金返還義務はありません。
12.○
13.○
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