サブリース（特定賃貸借契約）とは？登場人物・用語・仕組みを図解と表で徹底解説

※本記事にはプロモーションが含まれています。

賃貸不動産経営管理士の試験において、

サブリース（特定賃貸借契約）は

毎年出題される最重要テーマのひとつです。

「特定賃貸借契約とマスターリース契約は同じ？」
「転貸借契約とサブリース契約の違いは？」
「転貸人・特定転貸事業者・サブリース業者は何が違うの？」

用語が多くて混乱しやすい分野ですが、

図解と表で整理すれば確実に得点できます。

今回はサブリースの仕組みを図解から丁寧に解説します。

この記事でわかること

• サブリースの仕組みと登場人物
• 特定賃貸借契約・マスターリース契約・原賃貸借契約の関係
• 転貸借契約・サブリース契約の位置づけ
• 勧誘者・原賃貸人・転貸人・特定転貸事業者の定義
• 特定転貸事業者の登録制度について
• おさらい問題で理解度チェック

まず試験頻出の用語を表で整理する

サブリースの仕組みを図解で説明

サブリースの構造を国土交通省の制度概要ハンドブックをもとに解説します。

サブリースの登場人物と契約の関係

サブリースが規制された背景

マスターリース契約（特定賃貸借契約）は、

建築請負契約とセットになることが多く、

営業マン（特定転貸事業者）や勧誘者が地主さんに対して

誇大広告や不実告知などを行うトラブルが多発しました。

その結果、賃貸住宅管理業法でサブリース事業に関する規制が強化されました。

サブリースの仕組みをコント形式で解説

サブリースの実際の流れをイメージしやすくするため、コント形式で解説します。

ピンポーン♪

営業マン（特定転貸事業者）：

○○建設です。今、空き地に土地活用の提案をさせて頂きたいと思い、ごあいさつに訪問させて頂きました。

大家さん（原賃貸人）：

実は自分が持ってる空き地にアパートを建てようと思っているんだよ。

営業マン（特定転貸事業者）：

ちょうどよかったです。弊社でアパートを建設させて頂ければ、アパート全部を弊社がオーナー様から借り上げさせて頂きます。たとえ空き室になってもオーナー様へ弊社から毎月決まったお家賃をお支払いしますので、ご安心ください。

大家さん（原賃貸人）：

空き室になっても毎月定額で家賃が入るのか。それなら安心だ。

このコントから以下のポイントが整理できます。

特定転貸事業者の登録制度について

試験対策：おさらい問題

○か×で答えてください。

問題①
地主さんのアパートをサブリース業者が全部借り上げる賃貸借契約のことを「転貸借契約」という。

問題②
「特定賃貸借契約」は「サブリース契約」ともいう。

問題③
入居者（転借人）はサブリース業者（特定転貸事業者）と転貸借契約を締結する。

問題④
特定転貸事業者は国土交通大臣への登録が必要である。

問題⑤
マスターリース契約・特定賃貸借契約・原賃貸借契約はすべて同じ契約の別名である。

問題⑥
大家さんにサブリース契約の締結を、特定転貸事業者から委託を受けて勧誘する者を「転貸人」という。

正解と解説

①　×
地主さんのアパートをサブリース業者が借り上げる契約は「特定賃貸借契約（マスターリース契約）」といいます。「転貸借契約」は「サブリース契約」の別名であり、サブリース業者と入居者の間で交わされる契約です。

②　×
「特定賃貸借契約」は「マスターリース契約」または「原賃貸借契約」ともいいます。「サブリース契約」は転貸借契約の別名であり、特定賃貸借契約とは別の契約です。

③　○
入居者（転借人）はサブリース業者（特定転貸事業者・転貸人）と転貸借契約（サブリース契約）を締結します。

④　×
特定転貸事業者の国土交通大臣への登録制度は現時点では存在しません。ただし管理業務を行っている場合は賃貸住宅管理業者としての登録が必要になる場合があります。

⑤　○
マスターリース契約・特定賃貸借契約・原賃貸借契約はすべて同じ契約の別名です。大家さんと特定転貸事業者の間の契約を指します。

⑥　×
大家さんにサブリース契約の締結を、特定転貸事業者から委託を受けて勧誘する者は「勧誘者」といいます。「転貸人」はサブリース業者（特定転貸事業者）の別名です。

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まとめ：サブリースの4大ポイント

• 特定賃貸借契約＝マスターリース契約＝原賃貸借契約（大家さんと特定転貸事業者の間の契約）
• 転貸借契約＝サブリース契約（特定転貸事業者と入居者の間の契約）
• 特定転貸事業者の国土交通大臣への登録制度は現時点では存在しない
• 勧誘者＝大家さんにサブリース契約の締結を勧誘する者（転貸人とは別）

ふーちゃん

お疲れさまでした～目次に戻って次の勉強へレッツゴー！

今勉強した内容は賃管士テキスト目次の【賃貸住宅管理業法におけるサブリースの用語について】です