敷金とその他一時金について一問一答です
次からの問いに○か×で答えてください
1.賃貸借契約にて交付した敷金を、賃貸人と賃借人の合意を持って敷金契約のみ解約し、賃借人に返還することはできない。
2.賃貸借契約期間中に賃料改定が行われた際に、特約に賃料改定に伴う敷金の取り決めがないときは、敷金の積み増しや一部返還について当然に認められない。
3.敷金は賃貸借契約締結時または締結前に交付されることが一般的だが、賃貸人と賃借人の間で賃貸借契約締結後に支払う旨の合意をすることも可能である。
4.賃貸借契約締結中に生じた債務は敷金によって担保されるが、賃貸借契約終了後で建物明け渡しまでに生じた債務については担保されない。
5.判例によると、敷金の返還と建物の明渡しは同時履行の関係にあるとされている。
6.賃貸借契約期間中に賃借人の未払い家賃について、賃貸人は敷金から充当することはできない。
7.賃借人は未払い賃料を、預けた敷金で充当することができる。
8.建物明け渡し時に、賃借人が賃料未払いの債務を残していた場合、賃貸人はその債務を敷金から充当するには、賃借人に対して敷金から充当する旨の意思表示をする必要がある。
9.賃借人は敷金返還請求権を第三者へ譲渡することができる。
10.賃貸人は敷金返還請求権の譲渡禁止の旨を賃貸借契約の特約に付加することによって、賃借人が第三者へ譲渡することを妨げることができる。
11.賃貸借契約に敷金返還請求権の譲渡禁止の特約を付加されていることを過失なく知らなかった第三者が、賃借人から譲渡された場合、賃貸人は譲渡された第三者に対して譲渡禁止特約を過失なく知らなかったことを理由に、譲り受けた第三者に対して敷金返還を拒否することができる。
12.敷金返還請求権に質権を設定することは可能である。
13.賃借人の債権者によって差し押さえられた敷金返還請求権を、差押命令の送達日から1週間経過したときに債権者は、賃貸人に対して敷金を支払うよう請求したが、賃貸人は賃借人の建物の明渡しがまだ行われていないことを理由に支払を拒絶することができる。
14.賃貸借契約締結後、賃貸人が対象物件を引き渡さないなどの債務不履行によって賃貸借契約が解除された場合、賃貸人は賃貸借契約時に受領した礼金を、賃借人に返還しなければならない。
15.賃貸借契約の更新料は、特約に更新料を支払う旨の特約が無ければ、賃借人は更新時に支払請求があったとしても拒絶することができる。
答え
1.× 賃貸人と賃借人の合意があれば、敷金契約のみ解約できます。
2.○ 本問の通りです。
3.○ 本問の通りです。
4.× 建物明け渡しまでに生じた債務についても担保されます。
5.× 最高裁判決では、賃借人の明渡しが先履行の関係にあるとされています。
6.× 賃貸借契約期間中でも賃貸人は敷金から充当できます。
7.× 賃借人は敷金をどのように取り扱うかを主張することができません。
8.× 敷金により担保されている債務は当然に敷金から充当されますので賃貸人が賃借人に対しての意思表示は必要ありません。
9.○ 本問の通りです。
10.× 敷金返還請求権の譲渡禁止特約を付したとしても、賃借人は第三者へ譲渡することができます。
11.× 賃貸人は敷金返還請求権の譲受人が、譲渡禁止特約を悪意（知っていた）または重過失である場合は、敷金の支払を拒絶することができます。
12.○ 本問の通りです。
13.○ 本問の通りです。
14.× 判例では、契約解除によって賃貸借契約を締結した事実までは覆るものではないとして礼金を返還する義務まではないとしています。しかしながら債務不履行による損害賠償請求として別件で紛争となることが予想されます。
15.○ 本問の通りです。
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