賃貸人の地位移転において賃借人の立場について詳しく説明します | 不動産経営管理士の国家資格試験合格の独学の勉強ブログ

2023年9月11日

ペンギン社長

不動産業で代表として仕事をしております。不動産業界の仕事に興味がある方、不動産業界に入りたての方向けに記事を書いてまいります。

ふーちゃん

権利関係の地位移転って言葉だけでも難しいなあ

不動さん

資格試験になると難しい言葉も使い慣れる必要があるからしょうがないよ

ふーちゃん

試験に受かるためだから頑張る～

ボタン

債権の譲渡について

不動さん

債権とは、分かりやすく言うと100円貸した人が、借りた人から100円返してもらえる権利のことだよ

債権者が、債権を他に人に渡したときに、債務者に対して債権が譲り渡されたと主張（対抗）するには

ポイント

・債権の譲り受けた人が債務者に譲り受けたと通知する

・債務者が債権を譲渡したことを承諾する

の、どちからが必要です。

一般的には債務を譲り受けた人が債務者に通知することが多いです。

賃貸人の地位移転について

ポイント

賃貸人が賃貸物件を第三者へ売却した場合、第三者は貸主の地位も、敷金も引き継ぎます。

賃借人の承諾は必要ありません。

新しく買った第三者が賃借人に対して、家賃を支払って下さいと請求するには、建物所有権移転登記が必要になります。

不動さん

賃貸借契約において、賃借人に不利な特約を付けることはできず、無効になります

参考

・第三者に所有権を移転したら、賃借権が消滅し賃貸借契約が終了する

・賃貸人が借金により競売になって、競売人が落札したら賃借権が消滅し賃貸借契約が終了するなど

賃借人の権利の主張について

不動さん

賃借人が自分は建物を借りてるんだと（賃借権を）主張（対抗）できる要件は「建物を引き渡しされている」もしくは「賃借権を登記してある」の二種類なんだ

しかし「賃借権の登記」はあまり現実的ではないので「建物の引き渡し」によっての対抗がメインとなるんだ

建物の引き渡し、賃借権の登記前に、賃貸人が第三者へ建物移転登記をしてしまったら、賃借人は賃借権を主張することができません。

逆に引き渡し後に、

参考

・抵当権が設定、そして実行された後に、第三者へ所有権が移転した場合

・債権者が差押えして競売された後に、第三者へ所有権が移転した場合

賃借人は賃借権を主張できます。

ポイント

引き渡し前に、抵当権や差押えされていた場合に、第三者へ所有権が移転されたときは、第三者に対して賃借権を主張できないので、敷金返還も請求できません。

注意ポイント

本来であれば、賃借権を主張できないのですぐ立ち退きしなければいけませんが、あまりに唐突なので第三者が買い受けた時から6か月の明け渡し猶予制度が設けられました。

おさらい問題

○か×で答えてね

①　債権を譲り受けた第三者が債務者に対し、債権を譲渡された旨の通知をした後、債務者の承諾を受けることによって債権譲渡が成立する

②　賃貸人が所有している賃貸物件を第三者へ所有権を移転した場合、敷金の権利関係はその第三者には移転されない

③　賃貸人が所有している賃貸物件を第三者へ引き渡しが終了したのち、その第三者は引き渡しをもって賃借人に対して家賃を支払うように請求できる

④　抵当権が設定されている建物を賃借人が借り受けた後に、抵当権が実行された場合、新しく買い受けた第三者に対して敷金を返還するよう請求ができる

⑤　賃借人は賃借権を対抗できない抵当権が実行された場合、第三者が買い受けた時から1年後までに建物を明け渡さなければならない

正解は

①　×　債権譲渡の通知または債務者の承諾が必要なので両方はいりません

②　×　移転されます

③　×　所有権移転登記をもって賃借人に対して家賃支払い請求ができます

④　×　第三者に対して賃借権が主張できないので、敷金返還請求もできません

⑤　×　6か月後までに明け渡さなければなりません

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