敷金・敷引の特徴について詳しく解説します | 不動産経営管理士の国家資格試験合格の独学の勉強ブログ

ふーちゃん

敷金ってなんかよく聞くけど、どういう意味なのかなあ

不動さん

簡単に言うと預かり金ってことかな

これより敷金の特徴について解説してまいります。

敷金とその他一時金についての本格的な一問一答はこちらから

敷金の特徴

敷金とは、

ポイント

・賃借人が家賃を支払わなく滞ってしまった

・賃借人が退去したときの部屋の補修費用

・賃貸借契約での賃借人の損害賠償費用

などで、

賃借人が賃貸物件を明け渡すときまでに、生じた一切の債務について、その債務と相殺できる預かり金の事を言います。

敷金は賃貸借契約時の契約金として預かりますが、賃貸借契約とは別個の敷金契約という形を取ります。

よって、敷金契約をしなくても（敷金を預け入れなくても）賃貸借契約は成立します。

敷金を預からない賃貸借契約を行った後でも、敷金契約は可能です。

敷金契約は賃貸借契約と別個なので、賃貸人と賃借人が合意すれば、入居中でも増額や減額や契約の解約もできます。

ポイント

賃貸借契約中に賃借人が家賃を滞納した場合、賃貸人は敷金から補填できます。

しかし、賃借人からは家賃滞納分を敷金から引いてほしいと言うことができません。

不動さん

実務上は、大家さんが敷金から遅れ家賃を相殺すると、デメリットになるので、あまりおすすめはしてないよ

ふーちゃん

どうしてなの？

不動さん

あくまで一時しのぎになってしまうからなんだ

ほとんどのケースは、相殺した後もずっと賃借人が家賃を滞納し続けるからなんだ

当然、賃貸人に戻さなきゃいけない敷金の相殺分は賃借人は支払わないだろうしね

それと相殺しなかった方が、家賃滞納として契約を解除する期間が短くて済むんだ

相殺してしまったら、形式的には家賃滞納が解消されたことになってしまうからなんだ

ふーちゃん

なるほどね～敷金から相殺しちゃうと、家賃滞納がリセットされちゃうんだね

不動さん

だから賃貸借契約が終了したときに敷金の清算をする方がいいんだよ

敷金の承継について

大家さんが入居者に貸してるアパートを他の人に売った場合、敷金はどうなるのか？

ポイント

大家さんからアパートを買った人にアパートをちゃんと引き渡されたか、もしくはアパートの所有権登記を移転させたことによって、敷金契約も新しく買った人に引き継がれます。

賃借人が変わった場合はどうなるか？

ポイント

賃貸借契約書の特約などに敷金を引き継ぐ内容が書いてなければ、賃借人が変わった時に敷金は、引き継がれなく清算となります。

清算してしまったので新しい賃借人は、敷金を大家さんに預ける必要があります。

不動さん

賃借人が変わるといったん敷金が清算になりますので、お部屋の掃除などの原状回復が必要になります

しかし、前の入居者が退去してから、すぐ新しい入居者が入居するので、原状回復ができません

ですので、実務上は前の賃借人の原状回復義務を、新しい賃借人に引き継ぐため、原状回復義務を引き継ぐ内容の書類を取り交わしたりします。

その他、敷金のポイント

賃貸借契約終了時に清算した敷金が余った時は、大家さんが賃借人に余ったお金を返さなければなりません。

敷金を返すタイミングとして、賃借人がちゃんとアパートを明け渡した後に返金となります。

ポイント

明け渡しと同時に返す必要はありません。

敷金を賃借人の債務と相殺するときに、大家さんは賃借人に意思表示をする必要がありません。

不動さん

トラブルを避けるため、退去時の原状回復の補修などの負担については、賃貸人と賃借人の間で協議をして取り決めた同意書を、取り交わすのが一般的だね

賃借人は敷金の返還請求権を他の第三者へ譲り渡すことは可能です。

賃貸借契約書の特約に敷金返還請求権を譲渡できない、と書いてあっても譲渡することは可能です。

しかし、特約に敷金返還請求権の譲渡ができないと書いてあることを、知っていた、もしくはすごく知りえる状態であった人へ敷金返還請求権を譲渡された場合は、賃貸人は返還を拒否することができます。

敷引について

敷引とは、賃貸人と賃借人の合意のもとに、敷金からある一定金額を返還しないというものです。

敷引金額は、あまりにも高額すぎると消費者契約法の観点から無効になります。

不動さん

過去の裁判の判例から見ると、2回契約更新した後に契約解約したときの敷引の金額は、家賃の3.5倍の金額でも有効とされたんだ

敷引には、通常損耗などの修繕費も賃借人に負担させることも含まれています。（敷金の清算においては通常損耗は敷金から相殺できません）

現状は、賃貸住宅管理業法でも敷引は禁止されていません。

おさらい問題

○か×で答えてね

①　賃貸借契約と敷金契約は別個なので敷金を預けなくても賃貸借契約を成立させることはできる

②　敷金は賃貸人に預けるものなので、賃借人が家賃を滞納したときに、賃借人は預けた敷金で家賃に充当してほしいと請求できる

③　賃貸人から第三者へ賃貸物件の所有権移転登記が終了したときだけでは、その第三者へ敷金契約は引き継がれない

④　賃貸人は、賃借人から賃貸していた建物を引き渡すと同時に敷金を返還してほしいと言われても断れる

⑤　敷引には、退去時の原状回復で通常損耗についても賃借人に負担させる内容が含まれている

正解は

①　〇　できます

②　×　できません

③　×　敷金契約が引き継がれる事由は所有権移転登記が終了したとき、もしくは引き渡されたことが明確になったときです

④　〇　断れます。明け渡した後に敷金を返還ができます。

⑤　〇　含まれます

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