定期建物借家契約について詳しく解説をします | 不動産経営管理士の国家資格試験合格の独学の勉強ツール

ふーちゃん

定期建物賃貸借契約（定期借家契約）って契約期間が決まっている契約なんだよね

不動さん

そうなんだよ。これから定期借家契約を詳しく解説していくよ

定期借家契約と普通借家契約との違い

定期借家契約と普通借家契約の違いは２点です。

ポイント

・契約の更新がない

・家賃を減額請求できない特約を付けることができる

ちなみに普通借家契約では、家賃の減額請求できない特約は付けることはできません。（借主不利なので）

逆に家賃を増額請求できない特約は付けることはできます。（借主有利なので）

定期借家契約の事前説明について

不動さん

定期借家契約は普通借家契約と比べて賃借人が不利になるので、契約書とは別に事前説明書を発行する必要があるんだ

定期借家契約する前に賃貸人は事前説明書を発行して説明する必要があります。

賃借人が事前説明をしなくてもいいと言われても説明しなければなりません。

ふーちゃん

定期借家契約は口頭での契約はできなくて、書面での契約が必要なんだよね

宅地建物取引業者が定期借家を仲介する場合は、重要事項説明書を発行して賃借人に契約前に説明をしなければいけませんが、事前説明書を重要事項説明書に換えることはできません。

よって、宅地建物取引業者が仲介するときは、「定期借家契約書」「事前説明書」「重要事項説明書」の３種類を賃借人に説明する必要があります。

定期借家契約の賃借人の中途解約について

ふーちゃん

原則的には賃借人も契約途中で解約できないんだよね

不動さん

そうなんだよ。だけどある条件が揃う賃借人は途中で解約できるんだよ

解約できる条件の項目

注意ポイント

・借りている床面積が200㎡未満

・借りている建物が居住用である

・やむを得ない事情が発生した

この3項目が揃うと賃借人は契約途中で解約できます。

すぐには解約できなく、解約日から1か月前までに解約予告が必要になります。

やむを得ない事情とは、急な転勤になった、病院で病気による療養が必要となった、実家の親族が倒れて看病、介護が必要になったなど、特別な事情によって住む意味がなくなったことを言います。

定期借家契約の終了について

賃貸人は定期借家契約の終了についての通知を賃借人にしなければ、契約終了日が来ても解約してくださいと主張できません。

ポイント

通知が必要な契約期間１年以上の定期借家契約です。

よって１年未満の契約は通知する必要がありません。

契約期間が１年ぴったりでも通知が必要です。

ポイント

通知日は契約終了日から１年前から６か月前までに通知しなければなりません。

不動さん

1年の契約だったら契約開始日に契約書の控えと解約通知書を賃借人に渡すことになるね。

なんか複雑な気持ちになっちゃうね

ふーちゃん

もし通知しわすれっちゃて６か月前を過ぎちゃったらどうなるの？

不動さん

通知したときから６か月後が解約日になるんだ

借地借家法では、解約通知は書面という決まりがありませんので、口頭でも大丈夫です。

ですが、やはり証拠を残す上で書面に残したほうが良いです。

定期借家契約のその他の注意事項について

定期借家契約は賃貸人と賃借人が合意すれば、再契約もできます。

更新契約と違って、また一からの契約になりますので、「定期借家契約書」「事前説明書」の取り交わしが必要になります。

定期借家契約の中で保証人がいる保証契約をしていれば、再契約時には再度、保証人の承諾の上、保証契約も新規に行う必要があります。

賃借人と賃貸人の協議で、再契約時には前契約と別の人が保証人になることもできます。

新保証人は前契約の保証義務は引き継ぎません。

あくまで再契約という形になるので、賃貸管理業者は行うことはできなく、宅地建物取引業者が行う必要があります。

その時には重要事項説明も再度行う必要があります。

普通賃貸借契約から定期借家契約の切り替えについて

2000年（平成12年）3月1日以前の居住用の普通賃貸借契約を終了させて、定期借家契約の切り替えをすることはできません。

賃貸人と賃借人が合意したとしてもできません。

事業用の普通賃貸借契約は該当しませんので、切り替えは可能です。

おさらい問題

○か×で答えてね

①　定期借家契約で家賃増額請求できる特約を記載することはできない

②　定期借家契約の事前説明書は宅地建物取引業者が発行する重要事項説明書に換えることができる

③　定期借家契約の賃借人の途中解約の条件「床面積が200㎡以下」「居住用である」「やむを得ない事情がある」この3点である

④　定期借家契約の契約期間が1年でも賃貸人は解約通知をする必要がある

⑤　2000年3月1日以降の居住用の普通賃貸借契約を終了させて定期借家契約に賃貸人と賃借人の合意があったとしても切り替えることはできない

正解は

①　×　家賃増額請求の特約は記載することはできる（借主有利）

②　×　換えることはできません。ともに発行する必要があります。

③　×　床面積200㎡未満

④　〇

⑤　×　2000年3月1日以前です

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定期借家契約と普通借家契約との違い

定期借家契約の事前説明について

定期借家契約の賃借人の中途解約について

定期借家契約の終了について

定期借家契約のその他の注意事項について

普通賃貸借契約から定期借家契約の切り替えについて

おさらい問題

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