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賃貸不動産経営管理士の試験において、
定期建物賃貸借契約（定期借家契約）は
普通借家契約との違いを問う問題が
毎年出題される最重要テーマです。
「定期借家契約は更新がないって本当？」
「普通借家契約との違いは何？」
「書面はどんなものが必要？」
「途中解約はできる？」
「終了の通知はいつまでに送ればいい？」
今回はおなじみ不動さんとふーちゃん先輩の会話を交えながら、
定期建物賃貸借契約の試験頻出ポイントを徹底解説します。
この記事でわかること
- 定期借家契約と普通借家契約の根本的な違い
- 定期借家契約の成立要件（書面・説明義務）
- 終了の通知期限・通知が遅れた場合の取り扱い
- 借主が中途解約できる条件
- 定期借家契約を普通借家に切り替えることはできるか
- おさらい問題で理解度チェック
まず試験頻出ポイントを表で整理する
| 項目 | 試験に出るポイント |
|---|---|
| 根拠法 | 借地借家法第38条 |
| 更新の有無 | ❌ 更新なし・期間満了で確定的に終了 |
| 契約期間の下限 | 制限なし（1年未満も有効・1年未満でも期間の定めなしにならない） |
| 契約に必要な書面 | 書面が必要（公正証書でなくてよい） |
| 事前説明書面 | 契約書とは別の書面で「更新がなく期間満了で終了する旨」を説明・交付する必要がある |
| 説明義務を怠った場合 | 定期借家契約の効力が失われる・普通借家契約になる |
| 終了の通知期限 | 期間が1年以上の場合・期間満了の1年前〜6ヶ月前までに通知が必要 |
| 通知が遅れた場合 | 通知から6ヶ月経過後に終了を対抗できる |
| 借主の中途解約条件 | 居住用・床面積200㎡未満・やむを得ない事情がある場合 |
| 中途解約の効力発生 | 解約申し入れ日から1ヶ月後に終了 |
不動さん：
ふーちゃん先輩：
①定期借家契約と普通借家契約の違い
| 比較項目 | 普通借家契約 | 定期借家契約 |
|---|---|---|
| 根拠法 | 借地借家法26条・28条 | 借地借家法38条 |
| 更新 | ✅ あり（法定更新あり） | ❌ なし（期間満了で確定終了） |
| 契約期間の下限 | 1年以上（1年未満は期間の定めなしになる） | 制限なし（1年未満も有効） |
| 書面の必要性 | 不要（諾成契約） | ✅ 必要（書面・公正証書でなくてよい） |
| 事前説明義務 | なし | ✅ あり（契約書とは別の書面で説明・交付が必要） |
| 貸主の更新拒絶 | 正当事由が必要 | ✅ 正当事由不要（期間満了で当然終了） |
| 借主の立場 | 強い（借地借家法で手厚く保護） | 弱い（更新なし・中途解約も制限あり） |
ペンギン社長：
②定期借家契約の成立要件
| 要件 | 内容 | 違反した場合 |
|---|---|---|
| ①書面による契約 | 書面で契約する必要がある（公正証書でなくてよい） | 定期借家契約の効力が失われる |
| ②事前説明義務 | 契約書とは別の書面で「更新がなく期間満了で終了する旨」を説明・交付する | 定期借家契約の効力が失われ普通借家契約になる |
| ③説明のタイミング | 契約締結前に説明する必要がある | 契約後の説明では無効 |
ポイント
試験のポイント：
「定期借家契約の事前説明は契約書に記載すれば別の書面は不要」→ ×。
契約書とは別の書面で説明・交付することが必要です。
契約書への記載だけでは不十分です。
不動さん：
ふーちゃん先輩：
ペンギン社長：
③終了の通知期限
| 契約期間 | 終了の通知 | 通知が遅れた場合 |
|---|---|---|
| 1年以上の契約 | 期間満了の1年前〜6ヶ月前までに貸主から借主へ通知する | 通知から6ヶ月経過後に終了を対抗できる |
| 1年未満の契約 | 終了の通知は不要 | 期間満了で自動的に終了する |
ポイント
試験のポイント：
「定期借家契約（1年以上）において貸主が期間満了の4ヶ月前に終了の通知を送った場合はどうなるか」→ 通知が遅れているため通知から6ヶ月経過後に終了を対抗できます。
不動さん：
ふーちゃん先輩：
④借主の中途解約
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 中途解約が認められる条件① | 居住用の建物であること |
| 中途解約が認められる条件② | 床面積が200㎡未満であること |
| 中途解約が認められる条件③ | 転勤・療養その他やむを得ない事情により生活の本拠として使用が困難になったこと |
| 解約の効力発生 | 解約申し入れ日から1ヶ月後に終了 |
| 条件を満たさない場合 | 原則として中途解約はできない |
| 特約で中途解約を認める場合 | ✅ 特約で中途解約を認めることは有効 |
ポイント
試験のポイント：
「床面積200㎡以上の居住用建物の定期借家契約において転勤を理由に借主は中途解約できる」→ ×。
床面積200㎡未満の場合のみ中途解約が認められます。
不動さん：
ふーちゃん先輩：
⑤定期借家契約を普通借家に切り替えることはできるか
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 施行前の契約を定期借家に変更 | ❌ できない（平成12年3月1日施行前の契約は変更不可） |
| 普通借家を定期借家に変更 | ❌ できない（合意があっても無効） |
| 定期借家の再契約 | ✅ できる（期間満了後に新たに定期借家として再契約することは可能） |
ポイント
試験のポイント：
「既存の普通借家契約を当事者の合意により定期借家契約に切り替えることができる」→ ×。
普通借家から定期借家への変更は合意があっても無効です。
不動さん：
ふーちゃん先輩：
試験対策：おさらい問題
○か×で答えてください。
問題①
定期建物賃貸借契約は1年未満の期間を定めると「期間の定めがない契約」として取り扱われる。
問題②
定期建物賃貸借契約の事前説明は契約書に「更新がなく期間満了で終了する旨」を記載すれば別の書面を交付する必要はない。
問題③
定期建物賃貸借契約（契約期間2年）において貸主が期間満了の5ヶ月前に終了の通知を送った場合、通知から6ヶ月経過後に終了を対抗できる。
問題④
契約期間1年未満の定期建物賃貸借契約において貸主は期間満了の6ヶ月前までに終了の通知を送らなければならない。
問題⑤
居住用・床面積150㎡の定期建物賃貸借契約において借主が転勤を理由に中途解約を申し入れた場合、申し入れ日から1ヶ月後に契約が終了する。
問題⑥
既存の普通借家契約を貸主・借主双方の合意により定期借家契約に変更することができる。
問題⑦
定期建物賃貸借契約において事前説明義務を怠った場合は普通借家契約として有効に成立する。
正解と解説
① ×
定期建物賃貸借契約は1年未満でも有効です。「期間の定めがない契約」になるのは普通借家契約で1年未満を定めた場合です。定期借家は1年未満でも有効なのが大きな特徴です。
② ×
定期借家の事前説明は契約書とは別の書面で行う必要があります。契約書に記載するだけでは不十分です。別の書面で説明・交付しなければ定期借家契約の効力が失われ普通借家契約になります。
③ ○
契約期間1年以上の定期借家において通知期間（1年前〜6ヶ月前）を過ぎた場合は通知から6ヶ月経過後に終了を対抗できます。
④ ×
契約期間1年未満の定期借家は終了の通知は不要です。通知が必要なのは契約期間1年以上の場合のみです。
⑤ ○
居住用・床面積200㎡未満（150㎡は200㎡未満）の定期借家において転勤などやむを得ない事情がある場合は中途解約が認められます。解約申し入れ日から1ヶ月後に終了します。
⑥ ×
普通借家契約を定期借家契約に変更することは合意があっても無効です。ただし期間満了後に新たに定期借家として再契約することは可能です。
⑦ ○
事前説明義務を怠った場合は定期借家契約の効力が失われ普通借家契約として有効に成立します。
不動さん：
ふーちゃん先輩：
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まとめ：定期借家契約の5大ポイント
- 定期借家は1年未満でも有効（普通借家は1年未満で期間の定めなしになる）
- 事前説明は契約書とは別の書面で行う・説明義務違反で普通借家になる
- 1年以上の契約は期間満了1年前〜6ヶ月前までに終了の通知が必要・遅れると通知から6ヶ月後に終了
- 借主の中途解約は居住用・200㎡未満・やむを得ない事情の3条件が必要
- 普通借家から定期借家への変更は合意があっても無効
テキスト目次はこちらから
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賃貸不動産経営管理士の勉強テキスト
賃貸不動産経営管理士の勉強について 不動さん賃貸不動産経営管理士の勉強ができるページです 順番にページを開いていただいて、理解頂ければ合格に近づくと思います ふーちゃん賃貸不動産経営管理 ...
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