賃料（家賃）について詳しく説明します | 不動産経営管理士の国家資格試験合格の独学の勉強ブログ

不動さん

賃料は、賃貸人が賃借人に対して建物を、使用収益させることによって得られる対価のことです

ふーちゃん

建物が一部使えなくなったら、使えなくなった分、減額して家賃を支払えるんだよね

賃料について詳しく解説してまります。

賃料についての本格的な一問一答はこちらから

賃料の概略

賃料債務の消滅時効の期間は、賃料の支払い期限から５年となります。

賃料は、日常の家事として賃借人が連帯して負う債務に定義され、賃貸人は賃借人の配偶者に対しても、支払いを請求することができます。

賃料は後払いが原則になります。

当月分に対する賃料は、当月末に支払うものです。

不動さん

実務においては賃貸借契約に特約を付けて前払い方式を取ることがほとんどなんだ。

当月分の賃料は前月の末日までに支払うという内容です。

支払いについては、現金を持参して賃貸人の住所が原則になります。

不動さん

実務においては、振り込みや引き落としによる賃料の支払いがほとんどなんだよ

賃料の供託について

不動さん

供託とは、供託所に支払うべき賃料を支払うことによって、直接賃貸人に賃料を支払っていませんが、賃料を支払ったことになることの意味なんだ

よって、賃料支払債務は供託所に供託することによって消滅します。

供託をする要因

賃料増減請求権について

賃料の増減請求については、賃料が近隣賃料や経済情勢など総合的に勘案して不相当になった時に請求できる権利のことです。

賃貸人の立場を複数人で共有していた場合は、過半数の決議によって増減請求権を行うことができます。

不動さん

賃料増減請求権は相手方に意思表示が到達した時点で効力が生じるんだ

相手方へ一方的に、意思表示をして法律関係の権利を、生じさせたりして変動させる権利を、形成権と言います。

ふーちゃん

家賃を増やしたり減らしたり請求することは、なかなか、まとまらないんじゃないかなあ。その後はどうなるの？

不動さん

まずは、調停という形で協議するんだ。それでもまとまらなかったら裁判所に訴訟を提起することになってしまうんだよ

賃料増額請求の裁判について

賃貸人から賃借人への賃料増額請求が行われたとき、賃借人は自分が妥当と考える賃料を賃貸人に支払えば、裁判の判決が確定するまでは債務不履行とはなりません。

裁判の判決確定後

賃料減額請求の裁判について

賃借人から賃貸人への賃料減額請求が行われたとき、賃貸人は自分が妥当と考える賃料を賃借人に請求することができます。

裁判の判決確定後

不動さん

定期借家契約の特約で、賃借人が不利となる賃料減額請求権ができない旨を記載することは認められます

普通借家契約の特約では、賃料減額請求ができない旨を記載することはできません。

おさらい問題

○か×で答えてね

①　賃料債務の消滅時効期間は、賃借人が家賃を支払わくなった時から５年である

②　賃料の支払いは前払いが原則であるが、特約を付けることによって後払いにすることができる

③　賃貸人が亡くなったことによる賃貸人が不明な時、賃借人は供託所に賃料を供託したことによる、賃貸人に対する賃料支払債務は消滅しない

④　賃料増額請求権を賃貸人が賃借人に通知した。賃借人は増額を拒絶しても、賃貸人の意思表示が賃借人に到達した時点で効力が生じる

⑤　賃借人が賃貸に対して賃料減額請求を行使し、賃貸人は相当と思われる賃料を賃借人に請求したのち、裁判で賃料額が確定した。その確定した賃料が賃貸人が請求していた賃料より上回った場合、賃借人は差額を年利１割を含めて賃貸人に支払な分ければならない

正解は

①　×　家賃の支払い期限から５年が消滅時効期間です

②　×　家賃の後払いが原則で、特約を付けることによって前払いにできる

③　×　供託したことによって賃料支払債務は消滅する

④　〇

⑤　×　差額と法定利率を足して支払わなければならない

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ふーちゃん

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今勉強した内容は賃管士テキスト目次の【賃料（家賃）について】です

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