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賃貸不動産経営管理士の試験において、
家賃管理（収納・滞納管理・分別管理）は
管理業法と民法が絡む重要テーマです。
「家賃の収納業務はどうやるの？」
「分別管理って何？」
「家賃滞納の対応手順は？」
「保証会社と保証人の違いは？」
「管理会社はオーナーにいつ送金する？」
今回はおなじみ不動さんとふーちゃん先輩の会話を交えながら、
家賃管理の試験頻出ポイントを徹底解説します。
この記事でわかること
- 家賃収納業務の流れと管理会社の役割
- 分別管理の義務と違反した場合の罰則
- 家賃滞納の対応手順（督促→催告→解除）
- オーナーへの送金・精算のルール
- 家賃保証会社の仕組みと代位弁済
- おさらい問題で理解度チェック
まず試験頻出ポイントを表で整理する
| 項目 | 試験に出るポイント |
|---|---|
| 分別管理の義務 | 管理会社は受領した家賃を自社の財産と分別して管理する義務がある |
| 分別管理の方法 | 管理会社名義の口座とオーナーの財産の口座を分けて管理する |
| 分別管理義務違反の罰則 | 管理業法違反として業務停止・登録取消の対象になる |
| 家賃滞納の督促禁止事項 | 深夜・早朝の督促・脅迫的な言動は禁止 |
| 保証会社の代位弁済 | 借主が滞納した場合に保証会社が貸主に代わって支払う・その後借主に求償 |
| オーナーへの送金 | 管理委託契約で定めた期日に収支明細と共に送金する |
| 家賃の受領権限 | 管理会社が家賃を受領するにはオーナーからの委託・代理権が必要 |
| 滞納家賃の時効 | 賃料債権の消滅時効は5年（民法166条・2020年改正後） |
不動さん：
ふーちゃん先輩：
①家賃収納業務の流れ
| ステップ | 内容 |
|---|---|
| STEP① | 毎月決まった日に入居者から家賃を収納する（口座振替・振込が一般的） |
| STEP② | 入金の確認・未入金の場合は速やかに確認・督促を行う |
| STEP③ | 収納した家賃を分別口座で管理する（自社財産と混合しない） |
| STEP④ | 管理委託契約で定めた期日に管理費を差し引いてオーナーに送金する |
| STEP⑤ | 収支明細書をオーナーに交付する |
ペンギン社長：
②分別管理の義務（賃貸住宅管理業法）
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 分別管理とは | 管理会社が受領した家賃等を自社の固有財産と明確に区分して管理すること |
| 根拠法 | 賃貸住宅管理業法第16条 |
| 管理方法① | 管理受託契約ごとに別口座を設けて管理する方法 |
| 管理方法② | 全てのオーナーの家賃をまとめた専用の口座で管理する方法 |
| 帳簿による管理 | 口座が同一でも帳簿で区分管理することで分別管理が認められる |
| 義務違反の場合 | 業務停止命令・登録取消の対象になる |
ポイント
試験のポイント：
「管理会社は受領した家賃を自社の口座で管理してもよい」→ ×。
受領した家賃は自社の固有財産と分別して管理しなければなりません。
不動さん：
ふーちゃん先輩：
③家賃滞納の対応手順
| 段階 | 対応内容 | 注意点 |
|---|---|---|
| ①滞納発生（1〜2日） | 電話・メールで確認・支払い忘れの可能性を確認する | この時点では穏やかに対応する |
| ②督促（1週間以内） | 書面で支払い督促を行う | 深夜・早朝の督促は絶対に禁止 |
| ③内容証明郵便（1ヶ月程度） | 内容証明郵便で正式に催告する・支払い期限を明示する | 証拠として残るため重要 |
| ④契約解除（3ヶ月程度） | 信頼関係が破壊されたと判断できる場合に解除通知を送る | 1〜2ヶ月の滞納では解除できない場合がある |
| ⑤明渡し請求 | 任意退去しない場合は明渡し訴訟を提起する | 自力救済（鍵交換・荷物撤去）は絶対に禁止 |
ペンギン社長：
不動さん：
ペンギン社長：
④オーナーへの送金・精算
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 送金のタイミング | 管理委託契約で定めた期日（毎月月末・翌月初旬が一般的） |
| 送金額の計算 | 収納した家賃合計 − 管理費 − 修繕費等 ＝ オーナーへの送金額 |
| 収支明細の交付 | 送金と同時に収支明細書をオーナーに交付する義務がある |
| 滞納があった場合 | 滞納の事実をオーナーに報告する・保証会社が代位弁済した場合はその旨を報告する |
| 定期報告義務 | 管理業法により定期的にオーナーへ報告する義務がある |
ふーちゃん先輩：
ペンギン社長：
⑤家賃保証会社の仕組み
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 保証会社とは | 借主の保証人の代わりを務める法人・借主が滞納した場合に代位弁済する |
| 代位弁済とは | 借主が家賃を滞納した場合に保証会社が貸主に代わりに支払うこと |
| 借主の保証料 | 借主が保証会社に保証料を支払う（月額賃料の0.5〜1ヶ月分程度） |
| 保証会社の求償権 | 代位弁済した保証会社は借主に求償（返済を求める）できる |
| 近年の傾向 | 個人保証人から保証会社への切り替えが進んでいる |
| 保証会社と極度額 | 法人のため個人根保証の極度額規定は適用されない |
不動さん：
ふーちゃん先輩：
⑥賃料債権の消滅時効
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 賃料債権の消滅時効 | 5年（民法166条・2020年民法改正後） |
| 時効の起算点 | 権利を行使できることを知った時（賃料支払い期日の翌日） |
| 時効の更新（中断）事由 | 内容証明郵便による催告・訴訟提起・強制執行など |
| 改正前の時効期間 | 1年（2020年改正前）→ 5年（2020年改正後）に統一 |
ポイント
試験のポイント：
「賃料債権の消滅時効は1年である」→ ×。
2020年の民法改正後は5年です。
不動さん：
ふーちゃん先輩：
試験対策：おさらい問題
○か×で答えてください。
問題①
管理会社は受領した家賃を自社の口座で管理してもよい。
問題②
家賃が滞納された場合に管理会社は深夜に電話をして支払いを催促することができる。
問題③
家賃を3ヶ月以上滞納している借主が退去しない場合、管理会社は鍵を交換して入室できないようにすることができる。
問題④
管理会社はオーナーへの送金と同時に収支明細書を交付する義務がある。
問題⑤
保証会社が借主の滞納家賃を代位弁済した場合、保証会社は借主に求償することができる。
問題⑥
賃料債権の消滅時効は1年である。
問題⑦
管理会社が受領した家賃について帳簿で明確に区分管理できていれば、別物件同士で同一口座でも分別管理として認められる場合がある。
正解と解説
① ×
管理会社は受領した家賃を自社の固有財産と分別して管理しなければなりません（賃貸住宅管理業法第16条）。「自社口座でもいい→×」が典型的な引っかけです。
② ×
深夜・早朝の督促は禁止です。適切な時間帯・方法での督促が求められます。かぼちゃの馬車問題でも深夜督促が社会問題になりました。
③ ×
鍵の交換による入室妨害は自力救済として禁止されています。法的手続き（明渡し訴訟）を経て明け渡してもらう必要があります。
④ ○
管理会社はオーナーへの送金と同時に収支明細書を交付する義務があります。「求められたら交付する→×」です。
⑤ ○
保証会社が代位弁済した場合は借主に求償できます。保証会社は代位弁済した金額を借主に請求する権利を持ちます。
⑥ ×
2020年の民法改正後、賃料債権の消滅時効は5年です。改正前は1年でしたが現在は5年に統一されました。
⑦ ○
口座が同一でも帳簿で明確に区分管理できていれば分別管理として認められる場合があります。ただし別口座での管理が望ましいです。
不動さん：
ふーちゃん先輩：
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まとめ：家賃管理の5大ポイント
- 分別管理は義務・自社財産と混合してはいけない・帳簿での区分管理も可
- 滞納の督促は深夜・早朝禁止・脅迫的言動も禁止
- 自力救済（鍵の交換・荷物撤去）は絶対禁止・法的手続きを経る必要がある
- 収支明細書はオーナーへの送金と同時に交付する義務がある
- 賃料債権の消滅時効は5年（2020年民法改正後）・改正前の1年と混同しない
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