賃貸物件の鍵の種類と防犯など日常管理について詳しく説明します | 不動産経営管理士の国家資格試験合格の独学の勉強ブログ

不動さん

過去に施錠されているドアを、鍵を使わず開錠してしまうピッキング行為の犯罪が、良くニュースで流されていました。

賃貸物件も多く被害が出たこともありました。

そこで賃貸物件の鍵について解説してまります。

鍵の種類について

不動さん

今では製造されていない「ディスクシリンダー」が良くピッキング被害にあっていたんだ

ふーちゃん

今は防犯対策がされているシリンダー（鍵を指す鍵穴の部分の器材）が多くなったんだね

ディスクシリンダーに代わってロータリー（U9）シリンダーが現在は多く普及されています。

ロータリー（U9）シリンダーはピッキング対策に優れています。

その他、ピンシリンダー、ディンプルキーシリンダー、カードキーシリンダーなどピッキング対策に優れたものもあります。

鍵の管理などについて

一般的には、賃貸物件のスペアキーを賃貸人と管理会社が保管しています。

万が一の時に、賃貸物件を開閉するときに使いますので、通常は使うことはありません。

鍵の交換について

入居者が入れ替わるごとに鍵交換を行うのですが、賃貸不動産経営管理士の勉強では貸主が費用を負担して行うべきとされてます。

しかし、実務においては大手管理会社は借主負担なしで新しい鍵を提供するところもありますが、一般的な管理会社は賃貸借契約時に鍵交換費用として賃借人から支払ってもらうことがほとんどです。

賃借人が入居中に新しい鍵を交換してほしいとか、鍵を紛失してしまったことによるシリンダー交換は、当然賃借人の費用負担によって行われます。

不動さん

新しく入居者が決まった時から入居までの間で鍵交換することが望ましいんだ

日常管理について

不動さん

管理会社は入居者が通常に住めることはもとより、住みやすさの追求も必要なんだ

防犯上の管理について

夜になると、暗くなるため犯罪が発生しやすくなります。

賃貸管理としては、建物周囲を暗くならないようにする必要があります。

玄関や廊下や敷地内等の共用部分に常夜灯や人感センサー付きの照明を設置する事が望ましいです。

防犯に配慮した強打王住宅に係る設計指針による共用部分の明るさは

が基準と定められています。

その他日常の管理について

定期的に共用部分の清掃や樹木の植栽が必要になります。

台風や秋の落葉などで排水口（ドレイン）が詰まりやすいので注意が必要です。

植栽については、入居者のバルコニーに植物が侵入してしまったり、他人の敷地に越境してしまうこともありますので定期的に行うことが望ましいです。

廊下等の共用部分に賃借人が物を置いてしまうと、緊急時の避難通路を塞いでしまう可能性がありますので、賃借人に撤去してもらいます。

邪魔だからと言って、管理会社がどかすことはできませんので注意が必要です。

日常管理のアウトソーシング（外注）について

不動さん

日常管理のアウトソーシングをすることによって業務量を削減できたり、削減することによって注力したい分野に業務ができたりするんだ

ふーちゃん

デメリットはないの？

不動さん

人に任せるということによって、その仕事についてのスキルがあがらないことだよ

ケースバイケースが多発する事柄についてはアウトソーシングは不向きになります。

・入居者のクレーム対応や部屋の退去立ち合いなど

不動さん

管理会社が請負業者に管理業務の外注したケースで、管理会社が直接に請負業者の従業員に指示を出すことは、偽装請負に該当してしまう可能性が高いんだ

おさらい問題

○か×で答えてね

①　ディスクシリンダーはピッキング対策に優れており、現在では多く普及されている

②　賃借人が退去後、ルームクリーニングが入る前に防犯上、賃貸人は鍵の交換をすることが望ましい

③　防犯に配慮した強打王住宅に係る設計指針による共用部分の明るさの基準で、エレベーターホールは５０ルクス以上、エレベーターかご内は２０ルクス以上と定められている

④　管理会社がアウトソーシングした請負業者の代表に対して指示命令を出した後、その内容を請負業者代表者がそのまま従業員に指示命令をした場合、偽装請負になる可能性が高い

正解は

①　×　ロータリー（U9）シリンダーの説明です

②　×　次の入居者が決まった時から入居する間に鍵交換することが望ましい

③　×　エレベーターのかご内も５０ルクス以上です

④　×　管理会社が直接に請負業者の従業員に指示命令を出していないので偽装請負になる可能性は低くなりますが、指示命令内容によっては請負業者内における労働基準法に抵触する可能性はあります。

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ふーちゃん

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今勉強した内容は賃管士テキスト目次の【賃貸物件の鍵の種類と防犯など日常管理について】です