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賃貸不動産経営管理士の試験において、
入居者募集の広告禁止と入居審査は
実務系テーマの中で頻出の分野です。
「誇大広告・おとり広告・虚偽広告の違いは？」
「おとり広告の罰則はどのくらい？」
「徒歩1分は何メートル？」
「新築の定義は？」
「入居審査で注意すべきポイントは？」
今回はおなじみ不動さんとふーちゃん先輩の会話を交えながら、
広告禁止項目・表示ルール・入居審査の試験頻出ポイントを徹底解説します。
この記事でわかること
- 誇大広告・おとり広告・虚偽広告の違い
- おとり広告の行政罰・刑事罰の内容
- 公正競争規約に基づく表示ルール（徒歩・自転車・畳・新築の定義）
- 入居審査のポイントと個人情報の取り扱い
- おさらい問題で理解度チェック
まず試験頻出ポイントを表で整理する
| 項目 | 試験に出るポイント |
|---|---|
| 誇大広告 | 著しく事実と違う・実際より優良または有利であると誤認させる表示 |
| おとり広告 | 提供する意思がない物件・契約済みなのに広告し続ける物件 |
| 虚偽広告 | 存在しない物件を広告すること |
| おとり広告の行政罰 | 宅地建物取引業免許の取り消しなどの行政処分 |
| おとり広告の刑事罰 | 6ヶ月以下の懲役または100万円以下の罰金（もしくは両方） |
| 徒歩の時間 | 80メートルにつき1分（実際の距離・直線距離ではない） |
| 畳1枚（帖） | 1.62㎡以上 |
| 新築の定義 | 建築後1年未満かつ誰も入居したことがない |
| 中古の定義 | 建築後入居したことがある・または建築後1年以上経過（未入居でも中古） |
| 入居審査の禁止事項 | 国籍・年齢を理由に審査を拒絶してはならない |
不動さん：
ふーちゃん先輩：
①広告の禁止項目（3種類）
| 種類 | 内容 | 根拠法 |
|---|---|---|
| 誇大広告 | 著しく事実と違った内容を表示する・実際のものより著しく優良または有利であることを誤って認識させる内容を表示する | 景品表示法・公正競争規約 |
| おとり広告 | 提供する意思がない物件を広告する・契約済みになっている物件をそのまま広告し続ける | 宅地建物取引業法 |
| 虚偽広告 | この世に存在しない物件を広告する | 景品表示法・公正競争規約 |
不動さん：
ふーちゃん先輩：
おとり広告の罰則
| 罰則の種類 | 内容 |
|---|---|
| 行政罰 | 宅地建物取引業免許の取り消しなどの行政処分 |
| 刑事罰 | 6ヶ月以下の懲役もしくは100万円以下の罰金（もしくは両方） |
ポイント
試験のポイント：
「おとり広告の刑事罰は1年以下の懲役もしくは100万円以下の罰金」→ ×。
正しくは6ヶ月以下の懲役です。1年以下ではありません。
不動さん：
ペンギン社長：
②公正競争規約に基づく表示ルール
| 表示項目 | ルール | 注意点 |
|---|---|---|
| 徒歩の時間 | 目的地までの距離80メートルにつき1分 | 直線距離ではなく実際の距離（道のり）で計算する |
| 自転車の時間 | 目的地までの距離を記載して所要時間を表記する | 徒歩と異なり距離の記載が必要 |
| 畳1枚（帖）の広さ | 1.62㎡以上 | 1帖未満の広さを1帖と表示してはならない |
| 新築の定義 | 建築後1年未満かつ誰も入居したことがない | 1年未満でも入居歴があれば新築ではない |
| 中古の定義 | 入居歴がある・または建築後1年以上経過したもの | 1年以上経過すれば未入居でも中古扱い |
不動さん：
ふーちゃん先輩：
ペンギン社長：
③入居審査のポイント
| 審査項目 | 内容 |
|---|---|
| 国籍・年齢による拒絶 | ❌ 拒絶してはならない |
| 身元の確認 | 免許証・住基カードなどで契約者と同居人が同一かを確認 |
| 外国人の場合 | 住民票・パスポート・在留カードで確認・コミュニケーションが取れるか・身元保証人の有無を確認 |
| 転居の理由 | 転居理由を確認する |
| 法人契約の場合 | ホームページで会社の存在を確認・商業登記簿を取得して確認する |
| 個人情報の取り扱い | 取得時に利用目的を提示する・取得目的以外には利用しない・厳密に管理する |
不動さん：
ふーちゃん先輩：
ペンギン社長：
試験対策：おさらい問題
○か×で答えてください。
問題①
著しく事実と違った内容を広告することはおとり広告に該当する。
問題②
おとり広告の刑事罰は6ヶ月以下の懲役もしくは100万円以下の罰金（もしくは両方）である。
問題③
募集広告において建築後1年経過していても入居者がいなければ新築として広告できる。
問題④
徒歩の所要時間は目的地までの直線距離80メートルにつき1分として計算する。
問題⑤
1帖の広さは1.62㎡以上でなければならない。
問題⑥
入居審査において外国人であることを理由に審査を拒絶することができる。
問題⑦
入居審査で取得した個人情報は利用目的を提示して取得し取得目的以外には利用してはならない。
正解と解説
① ×
著しく事実と違った内容を広告することは誇大広告に該当します。おとり広告ではありません。誇大広告は「大げさな嘘」・おとり広告は「入居できない物件の広告」・虚偽広告は「存在しない物件の広告」と整理しましょう。
② ○
おとり広告の刑事罰は6ヶ月以下の懲役もしくは100万円以下の罰金（もしくは両方）です。「1年以下の懲役」という選択肢が出たら×です。
③ ×
建築後1年以上経過したら入居者がまだ入っていなくても中古物件の扱いになります。新築として広告できるのは「建築後1年未満かつ誰も入居したことがない」の2条件を満たす場合のみです。
④ ×
徒歩の所要時間は直線距離ではなく実際の距離（道のり）で計算します。80メートルにつき1分という計算方法は正しいですが「直線距離」という部分が誤りです。
⑤ ○
1帖（畳1枚）の広さは1.62㎡以上でなければなりません。
⑥ ×
入居審査において国籍・年齢を理由に審査を拒絶してはなりません。ただしコミュニケーションが取れるかどうかや身元保証人の有無を確認することは認められています。
⑦ ○
入居審査で取得した個人情報は利用目的を提示して取得し取得目的以外には利用してはなりません。
不動さん：
ふーちゃん先輩：
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まとめ：広告禁止・入居審査の5大ポイント
- 誇大広告＝大げさな嘘・おとり広告＝入居できない物件・虚偽広告＝存在しない物件
- おとり広告の刑事罰は6ヶ月以下の懲役または100万円以下の罰金（1年以下ではない）
- 新築は建築後1年未満かつ誰も入居したことがないという2条件が必要
- 徒歩の所要時間は直線距離ではなく実際の道のり80メートルにつき1分
- 入居審査で国籍・年齢を理由に審査を拒絶してはならない
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