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賃貸不動産経営管理士の試験において、
例外的な賃貸借契約は
定期借家契約と並んで出題頻度が高いテーマです。
「一時使用目的の賃貸借契約って何？」
「取り壊し予定の建物を貸すときの契約は？」
「借地借家法が適用されない契約はどれ？」
「居住用建物で締結できない契約はある？」
今回はおなじみ不動さんとふーちゃん先輩の会話を交えながら、
例外的な賃貸借契約の試験頻出ポイントを徹底解説します。
この記事でわかること
- 例外的な賃貸借契約の種類と特徴
- 一時使用目的の賃貸借契約とは何か
- 取り壊し予定建物の賃貸借契約の要件と効果
- 借地借家法が適用されない契約の条件
- 居住用建物に締結できない契約
- おさらい問題で理解度チェック
まず試験頻出ポイントを表で整理する
| 契約の種類 | 借地借家法の適用 | 試験に出るポイント |
|---|---|---|
| 普通借家契約 | ✅ 適用あり | 更新あり・正当事由が必要 |
| 定期建物賃貸借契約 | ✅ 適用あり（第38条） | 更新なし・書面と事前説明が必要 |
| 一時使用目的の賃貸借契約 | ❌ 適用なし | 一時使用であることが明らかな場合のみ・居住用でも可 |
| 取り壊し予定建物の賃貸借契約 | 一部適用（特則あり） | 書面で取り壊し事由を明示する必要がある |
| 使用貸借契約 | ❌ 適用なし | 無償・借主が亡くなると終了する |
不動さん：
ふーちゃん先輩：
①一時使用目的の賃貸借契約
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 根拠法 | 借地借家法第40条 |
| 成立条件 | 一時使用のために建物の賃貸借をしたことが明らかな場合 |
| 借地借家法の適用 | ❌ 適用されない（第26条・第28条・第38条が適用されない） |
| 更新の有無 | ❌ 更新なし・正当事由も不要 |
| 書面の必要性 | 書面は必要ない（口頭でも成立する） |
| 居住用への適用 | ✅ 居住用建物でも締結できる |
| 具体例 | 工事中の仮住まい・祭礼期間中の使用・転勤期間中の一時的な使用 |
| 「明らか」かどうかの判断 | 契約目的・期間・経緯などから客観的に判断する |
ポイント
試験のポイント：
「一時使用目的の賃貸借契約は居住用建物には締結できない」→ ×。
居住用建物でも一時使用であることが明らかであれば締結できます。
不動さん：
ふーちゃん先輩：
ペンギン社長：
②取り壊し予定建物の賃貸借契約
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 根拠法 | 借地借家法第39条 |
| 正式名称 | 取り壊し予定の建物の賃貸借契約 |
| 成立条件 | 法令または契約により一定期間経過後に取り壊すことが明らかな建物であること |
| 書面の必要性 | ✅ 書面で建物を取り壊す事由を記載する必要がある |
| 更新の有無 | ❌ 更新なし・取り壊し時に終了する |
| 期間の定め | 期間を定めても定めなくてもよい |
| 居住用への適用 | ✅ 居住用建物でも締結できる |
| 具体例 | 都市計画で道路になる予定の土地上の建物・建替え計画がある建物 |
ポイント
試験のポイント：
「取り壊し予定建物の賃貸借契約は口頭での説明で成立する」→ ×。
取り壊し事由を書面で記載する必要があります。口頭のみでは成立しません。
不動さん：
ふーちゃん先輩：
③一時使用目的・取り壊し予定・定期借家の違い
| 比較項目 | 一時使用目的（40条） | 取り壊し予定（39条） | 定期借家（38条） |
|---|---|---|---|
| 書面の必要性 | ❌ 不要 | ✅ 必要 | ✅ 必要 |
| 事前説明義務 | ❌ なし | ❌ なし | ✅ あり（別の書面） |
| 借地借家法の適用 | ❌ なし | 一部あり（特則） | ✅ あり（38条） |
| 更新 | ❌ なし | ❌ なし | ❌ なし |
| 居住用への適用 | ✅ 可能 | ✅ 可能 | ✅ 可能 |
| 期間の下限 | 制限なし | 制限なし | 制限なし（1年未満も可） |
不動さん：
ふーちゃん先輩：
④借地借家法が適用されない契約のまとめ
| 契約の種類 | 借地借家法の適用 | 理由 |
|---|---|---|
| 一時使用目的の賃貸借契約 | ❌ 適用なし | 一時的な使用のため借主保護の必要性が低い |
| 使用貸借契約（無償） | ❌ 適用なし | 無償のため賃借人保護の規定が適用されない |
| 事業用定期借地権 | 一部適用 | 事業用・土地のため居住用とは異なる |
| 普通借家契約 | ✅ 適用あり | 借主保護のため借地借家法が適用される |
| 定期借家契約 | ✅ 適用あり（38条） | 借地借家法の特別規定として適用される |
ペンギン社長：
試験対策：おさらい問題
○か×で答えてください。
問題①
一時使用目的の賃貸借契約は居住用建物には締結することができない。
問題②
一時使用目的の賃貸借契約は一時使用であることが明らかな場合に借地借家法の規定が適用されない。
問題③
取り壊し予定建物の賃貸借契約において取り壊し事由は口頭で説明すれば書面による記載は不要である。
問題④
定期建物賃貸借契約（38条）は書面と契約書とは別の書面による事前説明の両方が必要であるが、取り壊し予定建物の賃貸借契約（39条）は書面のみ必要で事前説明書面は不要である。
問題⑤
使用貸借契約は無償で目的物を貸す契約であり借地借家法の適用がある。
問題⑥
一時使用目的の賃貸借契約において貸主が更新を拒絶するためには正当事由が必要である。
問題⑦
工事中の仮住まいを目的とした居住用建物の賃貸借は一時使用目的の賃貸借として認められる場合がある。
正解と解説
① ×
一時使用目的の賃貸借契約は居住用建物でも締結できます。「居住用は不可→×」が典型的な引っかけです。一時使用であることが客観的に明らかであれば居住用でも可能です。
② ○
一時使用目的の賃貸借契約は一時使用であることが明らかな場合に借地借家法の規定が適用されません（借地借家法40条）。
③ ×
取り壊し予定建物の賃貸借契約は書面で取り壊す事由を記載する必要があります。口頭のみでは効力が認められない可能性があります。
④ ○
定期借家（38条）は書面＋別書面による事前説明の両方が必要です。取り壊し予定（39条）は書面のみ必要で事前説明書面は不要です。
⑤ ×
使用貸借契約は無償で目的物を貸す契約であり借地借家法の適用はありません。借地借家法は賃料を支払う賃貸借契約に適用されます。
⑥ ×
一時使用目的の賃貸借契約には借地借家法が適用されないため正当事由は不要です。期間満了で当然に終了します。
⑦ ○
工事中の仮住まいは一時使用目的であることが客観的に明らかなため一時使用目的の賃貸借として認められる場合があります。
不動さん：
ふーちゃん先輩：
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まとめ：例外的な賃貸借契約の5大ポイント
- 一時使用目的の賃貸借は借地借家法が適用されない・居住用でも締結できる
- 一時使用目的は書面不要・正当事由不要・更新なし
- 取り壊し予定建物の賃貸借は書面で取り壊し事由を記載する必要がある
- 使用貸借契約は無償・借地借家法が適用されない・借主死亡で終了
- 定期借家は書面＋別書面の事前説明が必要・取り壊し予定は書面のみ
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