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賃貸不動産経営管理士の試験において、
賃貸借契約の契約期間と更新は借地借家法・民法と絡む重要テーマです。
「普通賃貸借契約の契約期間の上限は？」
「1年未満の契約は有効？」
「更新拒絶するには正当事由が必要？」
「法定更新って何？」
「更新料は必ず払わないといけないの？」
今回はおなじみ不動さんとふーちゃん先輩の会話を交えながら、
賃貸借契約の期間と更新の試験頻出ポイントを徹底解説します。
この記事でわかること
- 民法と借地借家法の契約期間の違い
- 1年未満の契約・1年以上の契約の取り扱い
- 合意更新・法定更新・自動更新の3種類の違い
- 更新拒絶に必要な正当事由と通知期限
- 更新料の法的な取り扱い
- おさらい問題で理解度チェック
まず試験頻出ポイントを表で整理する
| 項目 | 試験に出るポイント |
|---|---|
| 民法の契約期間の上限 | 50年（50年以上の定めをしても50年に短縮される） |
| 借地借家法の契約期間（普通借家） | 1年以上が必要・1年未満に定めると「期間の定めがない契約」になる |
| 1年未満の契約の取り扱い | ✅ 無効ではない・期間の定めがない契約として取り扱う |
| 更新拒絶の正当事由 | 貸主が更新を拒絶するには正当事由が必要（借地借家法28条） |
| 更新拒絶の通知期限 | 期間満了の1年前〜6ヶ月前までに通知する必要がある |
| 法定更新後の契約期間 | 期間の定めがない賃貸借契約として取り扱われる |
| 法定更新後の契約条件 | 家賃などのその他の条件は引き継がれる |
| 更新料の支払い義務 | 契約書に記載がある場合のみ支払い義務がある・記載がなければ不要 |
| 更新しない特約の有効性 | ❌ 借主に不利な特約のため無効 |
不動さん：
ふーちゃん先輩：
①契約期間の上限（民法と借地借家法の違い）
| 根拠法 | 契約期間の上限 | 契約期間の下限 | 優先関係 |
|---|---|---|---|
| 民法 | 50年 | 特に定めなし | 特別法（借地借家法）が優先 |
| 借地借家法（普通借家） | 上限なし（50年超も可） | 1年以上が必要 | 民法より優先して適用 |
重要なポイント
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 民法の50年超の契約 | 無効にならず50年に短縮される |
| 借地借家法では50年超の契約 | ✅ 有効（借地借家法には上限なし・民法を優越する） |
| 1年未満の普通借家契約 | ✅ 無効ではない・期間の定めがない契約として取り扱われる |
不動さん：
ふーちゃん先輩：
②更新の3種類
| 更新の種類 | 内容 | 更新後の契約期間 |
|---|---|---|
| 合意更新 | 貸主と借主が合意して更新する・新たな契約条件を取り決める | 当事者が定めた期間 |
| 自動更新 | 契約書の特約に基づき自動的に更新される | 特約で定めた期間（通常2年） |
| 法定更新 | 更新拒絶の通知がない場合に法律上当然に更新される | 期間の定めがない契約になる |
不動さん：
ふーちゃん先輩：
③更新拒絶の正当事由と通知期限
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 更新拒絶に必要な要件 | 正当事由が必要（借地借家法28条） |
| 通知期限 | 期間満了の1年前〜6ヶ月前までに通知する |
| 通知が遅れた場合 | 更新拒絶の通知が無効・法定更新になる |
| 正当事由の例 | 貸主自身が使用する必要がある・建物の老朽化による建替えなど |
| 正当事由の補完 | 立退料の提供により正当事由を補完することができる |
| 借主からの更新拒絶 | 正当事由は不要・期間満了前に通知すればよい |
ポイント
試験のポイント：
「貸主は期間満了の6ヶ月前までに更新拒絶の通知をすれば正当事由は不要」→ ×。
貸主の更新拒絶には正当事由が必要です。
通知期限と正当事由は別の要件です。
ペンギン社長：
④更新料の法的な取り扱い
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 更新料の名称 | 「更新料」「更新手数料」「更新事務手数料」などと呼ばれる |
| 更新料の支払者 | 賃借人（借主）が支払う |
| 支払い義務の有無 | 契約書に記載がある場合のみ支払い義務がある |
| 契約書に記載がない場合 | ✅ 賃借人は支払う必要はない |
| 更新料の相場 | 家賃の0.5〜1ヶ月分程度（地域・物件により異なる） |
| 法定更新時の更新料 | ✅ 法定更新の場合は更新料の支払い義務はない（判例） |
ポイント
試験のポイント：
「更新料は更新の際に必ず支払わなければならない」→ ×。
契約書に記載がある場合のみ支払い義務があります。
法定更新時は支払い義務がないという判例もあります。
不動さん：
ふーちゃん先輩：
⑤更新しない特約・法定更新後の期間を定める特約
| 特約の内容 | 有効か | 理由 |
|---|---|---|
| 「更新しない」という特約 | ❌ 無効 | 借主に不利な特約のため借地借家法により無効 |
| 「法定更新後の契約期間を2年とする」という特約 | ✅ 有効 | 期間の定めがない契約を避けるための合理的な特約として有効 |
不動さん：
ふーちゃん先輩：
試験対策：おさらい問題
○か×で答えてください。
問題①
民法では賃貸借契約の期間の上限は50年であり、50年以上の契約は無効となる。
問題②
普通借家契約で1年未満の期間を定めた場合、その契約は無効となる。
問題③
貸主が更新を拒絶するためには期間満了の6ヶ月前までに通知すれば正当事由は不要である。
問題④
更新拒絶の通知を期間満了の5ヶ月前に行った場合、法定更新となる。
問題⑤
法定更新後の契約は期間の定めがない契約となるが、家賃などのその他の条件は引き継がれる。
問題⑥
契約書に更新料についての記載がない場合でも賃借人は更新料を支払わなければならない。
問題⑦
契約書に「更新しない」という特約を記載しても無効となる。
正解と解説
① ×
民法では50年以上の契約は無効にならず50年に短縮されます。また借地借家法（特別法）では契約期間の上限はなく50年超の契約も有効です。
② ×
1年未満の普通借家契約は無効ではなく「期間の定めがない契約」として取り扱われます。「無効になる→×」というのが典型的な引っかけポイントです。
③ ×
貸主の更新拒絶には正当事由が必要です（借地借家法28条）。通知期限（1年前〜6ヶ月前）と正当事由は別の要件です。
④ ○
更新拒絶の通知は期間満了の1年前〜6ヶ月前までに行う必要があります。5ヶ月前は期限を過ぎているため通知が無効となり法定更新になります。
⑤ ○
法定更新後は期間の定めがない契約になりますが家賃などのその他の条件は引き継がれます。
⑥ ×
契約書に記載がない場合は支払い義務はありません。更新料は契約書に記載がある場合のみ支払い義務が生じます。
⑦ ○
「更新しない」という特約は借主に不利な内容のため借地借家法により無効となります。
不動さん：
ふーちゃん先輩：
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まとめ：賃貸借契約の期間と更新の5大ポイント
- 民法の上限は50年・借地借家法では上限なし・50年超も有効
- 1年未満の普通借家契約は無効ではなく期間の定めがない契約になる
- 貸主の更新拒絶は正当事由が必要・通知期限は1年前〜6ヶ月前まで
- 法定更新後は期間の定めがない契約・家賃などの条件は引き継がれる
- 更新料は契約書に記載がある場合のみ支払い義務がある
今勉強した内容は賃管士テキスト目次の【賃貸借契約の契約期間と更新について】です
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