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賃貸不動産経営管理士の試験において、
賃貸住宅管理業法制度概要ハンドブックから
出題される管理業務の細かい規定は、
毎年必ず出題される頻出テーマです。
「従業者証明書は会社の外でしか携帯義務がないの？」
「帳簿は電磁的な媒体でも大丈夫？」
「重要事項説明書の文字の大きさって何ポイント？」
こういった細かい規定を正確に覚えていないと失点します。
今回はおなじみ不動さんとふーちゃん先輩の会話を交えながら、
国土交通省が公開している賃貸住宅管理業法制度概要ハンドブックの内容を
試験に出るポイントに絞って徹底解説します。
この記事でわかること
- 業務管理者と専任宅建士の兼任ルール
- 業務管理者が管理・監督しなければならない事項
- 更新時の重要事項説明の特殊ルール
- 従業者証明書の携帯義務の範囲
- 帳簿の記載事項と電磁的管理の可否
- 標識の掲示事項
- 定期報告の記載事項と電磁的方法
- 守秘義務の対象者の範囲
まず試験頻出の数字・ポイントを表で整理する
この記事で登場する試験頻出の数字を先に一覧で確認しておきましょう。
| 項目 | 試験に出る数字・ポイント |
|---|---|
| 重要事項説明書の注意書きの文字サイズ | 12ポイント以上（太字・下線） |
| その他の文字サイズ | 8ポイント以上 |
| 従業者証明書の携帯義務が発生する場所 | 会社の外で管理業務に従事する場合 |
| 帳簿の電磁的管理 | 可能（PDFなど） |
| 定期報告の電磁的方法 | 可能（ウェブダウンロード・個別ページなど） |
| 守秘義務の対象 | 直接雇用の従業員だけでなく再委託先の従業員も含む |
不動さん：
ふーちゃん先輩：
①業務管理者の選定：専任宅建士との兼任ルール
賃貸管理会社のほとんどは宅建業の免許も登録しています。
宅建業の免許登録している事務所には
専任の宅建士の設置義務があります（従業員5人に対して1人）。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 業務管理者の設置義務 | 管理業者の各営業所・事務所ごとに1人以上設置必須 |
| 専任宅建士との兼任 | ✅ 可能（専任宅建士が業務管理者の登録を受けていれば兼任できる） |
| 兼任できる条件 | 同一事務所内での兼任に限る（複数事務所の兼任は不可） |
ふーちゃん先輩：
不動さん：
ポイント
試験のポイント：
「専任宅建士と業務管理者は必ず別人でなければならない」→ ×。
同一人物が兼任できます。
②業務管理者が管理・監督しなければならない事項
業務管理者は以下の事項を管理・監督しなければなりません。
| カテゴリー | 管理・監督する具体的な内容 |
|---|---|
| 書類関係 | 重要事項説明書・契約書の記入項目が明確か・関連法令に適合しているか・説明方法は妥当か |
| 維持保全関係 | 実施内容・実施方法は適切か・関連法令に適合しているか |
| 金銭管理関係 | 入居者から預かった家賃・敷金・共益費の管理について |
| 帳簿関係 | 委託者ごとの管理契約の記載のある帳簿の管理について |
| 報告関係 | 大家さんへの定期報告についての管理について |
| 秘密保持関係 | 秘密保持の管理について |
| 苦情処理関係 | 入居者からの苦情処理に関する管理について |
| その他 | 国土交通省の定めるもの |
不動さん：
ふーちゃん先輩：
ポイント
試験のポイント：
業務管理者の監督事項には
苦情処理・秘密保持・定期報告も含まれます。
更新時・大家さんが替わった場合の重要事項説明
| 状況 | 重要事項説明の要否 |
|---|---|
| 契約内容に変更がない場合の更新 | ❌ 不要 |
| 契約内容に変更がある場合の更新 | ✅ 必要（変更部分について説明が必要） |
| 大家さんが替わった場合・管理受託契約に承継特約あり | ❌ 不要（ただし契約内容が分かる書類の交付が望ましい） |
| 大家さんが替わった場合・管理受託契約に承継特約なし | ✅ 必要（新たな契約とみなされるため重要事項説明・契約書の交付が必要） |
不動さん：
ふーちゃん先輩：
ポイント
試験のポイント：
「大家さんが替わった場合は必ず重要事項説明が必要」→ ×。
承継特約がある場合は不要です。
承継特約の有無で判断が変わることを覚えておきましょう。
重要事項説明書の文字サイズのルール
| 記載内容 | 文字サイズ | その他 |
|---|---|---|
| 「説明書を十分に読んでください」という注意書き | 12ポイント以上 | 太字・下線が必要 |
| その他の記載事項 | 8ポイント以上 | 特に指定なし |
ポイント
試験のポイント：「注意書きは8ポイント以上」→ ×。
注意書きは12ポイント以上です。
8ポイントはその他の記載事項の最低基準です。
④従業者証明書の携帯義務
| 状況 | 携帯義務の有無 |
|---|---|
| 会社の外で管理業務に従事する場合 | ✅ 携帯義務あり（直接雇用・間接雇用問わず） |
| 会社の中だけで管理事務をしている場合 | ❌ 携帯義務なし（直接雇用の従業員でも不要） |
| 大家さんから提示を求められた場合 | ✅ 拒否できない |
ふーちゃん先輩：
不動さん：
ポイント
試験のポイント：
「会社の中のみで勤務する直接雇用の従業員には携帯義務あり」→ ×。
会社の中のみの場合は携帯義務なしです。
⑤帳簿の備付けについて
帳簿の必須記載事項
| 必須記載事項 | 注意点 |
|---|---|
| 管理を任せた大家さんの名前 | 住所は不要（試験の引っかけポイント） |
| 契約した日にち | |
| 対象となる賃貸住宅 | アパート名・住所など |
| 報酬の金額 | |
| 特約やその他参考になる事項 |
帳簿の管理方法
| 管理方法 | 可否 |
|---|---|
| 紙の帳簿 | ✅ 可能 |
| 電磁的な媒体（PDFなど） | ✅ 可能 |
ポイント
試験のポイント：
帳簿の必須記載事項に「大家さんの住所」は含まれません。
名前はあるが住所はない、
という区別が試験で出題されます。
⑥標識の掲示について
登録管理業者は公衆の見やすい場所に以下の項目を記入した標識を掲示しなければなりません。
| 標識の必須記載事項 | 注意点 |
|---|---|
| 登録番号 | |
| 登録年月日 | |
| 登録の有効期限 | |
| 管理業者の会社名または個人名 | |
| 主たる事務所の住所と電話番号 | 「各事務所」ではなく「主たる事務所」が正しい（試験の引っかけポイント） |
ポイント
試験のポイント：
「標識には各事務所の住所と電話番号を記載する」→ ×。
正しくは「主たる事務所の住所と電話番号」です。
⑦大家さんへの定期報告について
定期報告の必須記載事項
| 必須記載事項 |
|---|
| 報告内容の対象期間（いつからいつまでか） |
| 管理業務の実施状況 |
| 入居者からの苦情の発生状況と対応状況 |
電磁的方法による定期報告
| 電磁的な報告方法 | 可否 |
|---|---|
| 書面による署名・押印での報告 | ✅ 可能 |
| 電磁的方法による報告 | ✅ 可能 |
| ウェブサイトでのダウンロード方法 | ✅ 可能 |
| 個別の大家さんのみ閲覧できるインターネットページへの掲載 | ✅ 可能 |
不動さん：
ふーちゃん先輩：
⑧秘密を守る義務（守秘義務）の対象者
| 対象者 | 守秘義務の有無 |
|---|---|
| 管理業者（会社・個人） | ✅ あり |
| 直接雇用の従業員 | ✅ あり |
| 直接雇用関係がない従業員（派遣など） | ✅ あり（会社外で管理業に従事する場合） |
| 再委託先の従業員 | ✅ あり（雇用関係がなくても含まれる） |
| 退職・廃業後 | ✅ あり（管理業者でなくなった後も継続） |
ポイント
試験のポイント：
「守秘義務は直接雇用の従業員のみに課される」→ ×。
再委託先の従業員も含まれます。
雇用関係の有無にかかわらず、
管理業務に関わる人すべてが対象です。
試験対策：おさらい問題
○か×で答えてください。
問題①
専任の宅建士と業務管理者を対象事務所において同一人物が兼任することはできる。
問題②
業務管理者の監督する事項の中に、入居者の苦情処理についての管理も含まれる。
問題③
管理受託契約の重要事項説明書に「説明書を十分に読んでください」との内容を太字にして下線を引いて8ポイント以上の文字の大きさにする必要がある。
問題④
各事務所に備え付ける帳簿について、必須の記載項目に大家さんの氏名・住所がある。
問題⑤
管理業者の標識の掲載の事項の中に各事務所の住所と電話番号を記載する必要がある。
問題⑥
大家さんへの電磁的な定期報告の方法の中で大家さんがウェブ上でダウンロードする方法も含まれる。
問題⑦
守秘義務は直接雇用の従業員にのみ課されるもので、再委託先の従業員には課されない。
問題⑧
会社内のみで管理事務をしている直接雇用の従業員は、従業者証明書を携帯する義務はない。
正解と解説
① ○
専任宅建士が業務管理者の登録を受けていれば、同一事務所内で兼任することができます。
② ○
苦情処理は業務管理者の監督事項に含まれます。「苦情処理は含まれない」という引っかけに注意。
③ ×
注意書きの文字サイズは12ポイント以上です。8ポイント以上はその他の記載事項の最低基準です。
④ ×
帳簿の必須記載事項に大家さんの住所は含まれません。氏名（名前）はありますが住所は不要です。
⑤ ×
標識に記載するのは主たる事務所の住所と電話番号です。「各事務所」ではありません。
⑥ ○
ウェブサイトからのダウンロード方法は電磁的な定期報告の方法として認められています。
⑦ ×
守秘義務は再委託先の従業員も含む、管理業務に関わるすべての人に課されます。
⑧ ○
会社内のみで管理事務をしている場合は、直接雇用の従業員でも従業者証明書の携帯義務はありません。
不動さん：
ふーちゃん先輩：
試験勉強をさらに効率化するなら
管理業務の細かい規定は覚えることが多い分野です。働きながら独学で対策するのは大変という方には通信講座の活用がおすすめです。
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まとめ：この記事の試験ポイント4つ
- 注意書きの文字サイズは12ポイント以上（その他は8ポイント以上）
- 標識は主たる事務所の住所・電話番号（各事務所ではない）
- 帳簿の記載は大家さんの氏名のみ（住所は不要）
- 守秘義務は再委託先の従業員も含む・会社外で従事する場合は従業者証明書携帯必須
この4点を押さえておけば、この記事に関連する試験問題は確実に得点できます。
テキスト目次はこちらから
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