特定賃貸借契約・特定転貸事業者・勧誘者とは？反復継続的・社宅代行業者・紹介だけでは勧誘者にならないなど試験頻出ポイントを徹底解説

※本記事にはプロモーションが含まれています。

賃貸不動産経営管理士の試験において、

特定賃貸借契約・特定転貸事業者・勧誘者は

毎年出題される最重要テーマのひとつです。

「特定賃貸借契約に該当するための2つの条件は？」
「反復継続的とはどういう意味？」
「勧誘者に該当するかどうかの判断基準は？」
「特定の関係者が転貸事業者を紹介しただけで勧誘者になる？」

今回はおなじみ不動さんとふーちゃん先輩の会話を交えながら、

特定賃貸借契約・特定転貸事業者・勧誘者の定義と試験頻出ポイントを徹底解説します。

この記事でわかること

• 特定賃貸借契約（マスターリース契約）の2つの定義
• 反復継続的の意味と一時的な転貸との違い
• 社宅代行業者が特定転貸事業者に該当するかどうか
• 特定賃貸借契約が適用されない関係者の一覧
• 勧誘者の定義と「紹介だけでは勧誘者にならない」という重要ポイント
• おさらい問題で理解度チェック

まず試験頻出ポイントを表で整理する

不動さん：

不動さん

特定賃貸借契約には2つの条件が必要なんですね！

ふーちゃん先輩：

ふーちゃん

そう。「オーナーから借りる」だけでは特定賃貸借契約にならない。「事業として反復継続的に転貸する」という2つ目の条件を満たして初めて特定賃貸借契約になるんだよ。

①特定賃貸借契約（マスターリース契約）の定義

特定賃貸借契約に該当するための2つの条件

「反復継続的」の意味

不動さん：

不動さん

「反復継続的」というのは「入居者が変わっても転貸を続ける」ということですね！

ふーちゃん先輩：

ふーちゃん

そう。サブリースのように入居者が退去しても次の入居者に転貸し続けることが反復継続的。1回だけ転貸して終わりというケースは特定賃貸借契約に該当しないよ。

②社宅代行業者の取り扱い

社宅代行業者が絡む場合の特定転貸事業者への該当可否は試験頻出のポイントです。

不動さん：

不動さん

社宅代行業者は特定転貸事業者に該当するけど、社員に転貸する企業は該当しないんですね！

ふーちゃん先輩：

ふーちゃん

そう。ポイントは「事業として反復継続的に転貸しているかどうか」。社宅代行業者は企業のために社宅をあっせんする事業を行っているから該当する。一方、企業が社員に社宅を貸し出すのは福利厚生であり転貸事業ではないから該当しないんだよ。

③特定賃貸借契約が適用されないケース

事業を目的として反復継続的な転貸を前提とした賃貸借契約でも、以下の貸主と借主の関係にある場合は特定賃貸借契約の適用を受けません。

不動さん：

不動さん

これは全部覚える必要があるんですか？

ふーちゃん先輩：

ふーちゃん

理解するというより暗記の項目だね。共通しているのは「同じグループ内の取引には適用されない」というイメージ。グループ内の会社間や親族間での転貸は、外部への転貸とは性質が違うから適用除外になっているんだよ。

④勧誘者の定義

勧誘者かどうかの判断基準

勧誘者に該当するかどうかの具体例

不動さん：

不動さん

「紹介するだけでは勧誘者にならない」というのが引っかけポイントなんですね！

ふーちゃん先輩：

ふーちゃん

そう。「この会社はサブリースをやっていますよ」と紹介しただけでは勧誘にはならない。「この会社とサブリース契約を結びませんか」と契約を促す行為があって初めて勧誘者に該当するんだよ。

国土交通大臣への申し出について

試験対策：おさらい問題

○か×で答えてください。

問題①
一時的な転貸を目的として賃貸人と賃貸借契約を締結した場合は特定賃貸借契約には該当しない。

問題②
社宅代行業者が企業の代わりにアパートの1室を借りてその企業に貸し出すことは特定転貸事業者に該当する。

問題③
社宅代行業者から社宅を借りた企業が社員に貸し出すことは特定転貸事業者に該当する。

問題④
賃貸人が会社法人で賃借人がその会社法人の親会社の子会社であるときに転貸借の事業を目的とした賃貸借契約でも特定賃貸借契約から除外される。

問題⑤
特定転貸事業者の名刺を持った者が契約の勧誘はせず特定転貸事業者を紹介しただけでも勧誘者に該当する。

問題⑥
勧誘者かどうかは客観的に判断され委託契約書などの明示的なものの有無は問わない。

問題⑦
特定賃貸借契約において適正ではないと感じた場合に国土交通大臣に申し出ができるのは契約当事者のみである。

正解と解説

①　○
一時的な転貸（1回だけなど）は「反復継続的な転貸」に該当しないため、特定賃貸借契約には該当しません。

②　○
社宅代行業者がアパートを借りて企業に転貸する行為は、事業として反復継続的に転貸するものとして特定転貸事業者に該当します。

③　×
社宅代行業者から社宅を借りた企業が社員に貸し出すのは福利厚生であり転貸事業ではないため、特定転貸事業者には該当しません。

④　○
賃貸人が法人で賃借人がその法人の親会社の子会社（兄弟会社に相当）である場合は特定賃貸借契約から除外されます。

⑤　×
特定転貸事業者を紹介しただけでは勧誘者に該当しません。特定賃貸借契約を促す（勧誘する）行為があって初めて勧誘者に該当します。

⑥　○
勧誘者かどうかは客観的に判断され、委託契約書などの明示的なものの有無は問いません。書面がなくても勧誘者に該当する場合があります。

⑦　×
国土交通大臣に申し出ができるのは誰でも可能です。契約当事者に限りません。

不動さん：

不動さん

問題⑤の「紹介だけでは勧誘者にならない」と問題⑦の「誰でも申し出できる」が引っかかりました！

ふーちゃん先輩：

ふーちゃん

そこが定番の引っかけポイント。「紹介＝勧誘ではない」「申し出は誰でもできる」この2点は必ず覚えておこう。

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まとめ：特定賃貸借契約・勧誘者の4大ポイント

• 特定賃貸借契約の2条件：オーナーから借りる＋事業として反復継続的に転貸する
• 一時的な転貸は該当しない・社宅代行業者→企業への転貸は該当する
• グループ内・親族間の取引は特定賃貸借契約の適用除外
• 紹介だけでは勧誘者にならない・契約を促す行為があって初めて勧誘者に該当

ふーちゃん

お疲れさまでした～目次に戻って次の勉強へレッツゴー！

今勉強した内容は賃管士テキスト目次の【特定賃貸借契約・特定転貸事業者・勧誘者について】です