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賃貸不動産経営管理士の試験において、
管理受託契約前の重要事項説明は毎年複数問出題される超頻出テーマです。
「重要事項説明は業務管理者しかできないの？」
「更新のときは重要事項説明が不要？」
「リモートで重要事項説明できる条件は？」
これらを正確に覚えていないと確実に失点します。
今回はおなじみ不動さんとふーちゃんの会話を交えながら、
重要事項説明のポイントを試験に出る箇所に絞って徹底解説します。
この記事でわかること
- 重要事項説明の基本ルール（誰が・いつ・どのように）
- 重要事項説明書の13項目
- 省略できる相手・できない相手
- リモート（オンライン）説明の条件
- 更新時の重要事項説明の扱い
- おさらい問題で理解度チェック
まず基本ルールを表で整理する
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 説明のタイミング | 管理受託契約の締結前 |
| 説明する相手 | 大家さん（委託者） |
| 説明できる人 | 業務管理者でなくてもOK（従業員など誰でも可） |
| 書面の形式 | 紙面・電子書面どちらでも可 |
| リモート説明 | 大家さんの事前承諾があれば可能 |
| 省略できる相手 | 賃貸管理業者・宅建業者・特定転貸事業者 |
ふーちゃん：
不動さん：
重要事項説明書の13項目
管理受託契約前の重要事項説明書には以下の13項目を記載します。
| 番号 | 記載項目 | 試験ポイント |
|---|---|---|
| ① | 管理受託契約を締結する賃貸住宅管理業者の商号等 | 業務管理者の捺印欄はなし |
| ② | 管理業務の対象となる賃貸住宅 | 建物名・住所・設備・付属施設等を記載 |
| ③ | 管理業務の内容・実施方法・一部再委託に関する事項 | 実施箇所・回数・頻度を具体的に記載。再委託先は予定者でも記載必要 |
| ④ | 大家さんが支払う報酬の内容・支払時期・方法 | 家賃から報酬を相殺して振り込む場合は重要事項説明書への記載が必要 |
| ⑤ | 大家さんへの家賃等の引渡し時期・方法 | 振込時期と方法を明示 |
| ⑥ | 報酬に含まれない管理業務に関する費用 | 水道光熱費・空室管理費など貸主負担費用の説明が必要（令和4年度出題） |
| ⑦ | 財産の分別管理に関する事項 | 口座分別だけでなく帳簿・会計ソフトでの管理も必要。違反しても罰則なし |
| ⑧ | 定期報告に関する事項 | 報告頻度は1年を超えてはいけない。違反しても罰則なし |
| ⑨ | 責任・免責に関する事項 | 定めがある場合のみ記載 |
| ⑩ | 契約期間に関する事項 | 開始日・終了日を明示 |
| ⑪ | 入居者への対応に関する事項 | 管理会社の変更を入居者へ周知する方法等を記載 |
| ⑫ | 契約の更新・解除に関する事項 | 定めがある場合のみ記載が必要 |
| ⑬ | その他設備内容 | 付属設備等を必要に応じて記載 |
ふーちゃん：
不動さん：
重要事項説明を省略できる相手
相手が不動産のプロである場合は重要事項説明を省略できます。
| 相手の属性 | 重要事項説明の省略 |
|---|---|
| 賃貸住宅管理業者 | ✅ 省略可能 |
| 宅地建物取引業者（宅建業者） | ✅ 省略可能 |
| 特定転貸事業者（サブリース業者） | ✅ 省略可能 |
| 一般の大家さん（個人オーナー） | ❌ 省略不可 |
不動さん：
リモート（オンライン）重要事項説明の条件
コロナ禍以降、管理受託契約前の重要事項説明もリモートで行えるようになりました。ただし条件があります。
| 条件 | 内容 |
|---|---|
| 大家さんの事前承諾 | 必須（管理業者の裁量で勝手に行うことは不可） |
| 通信環境 | 双方向でリアルタイムに映像・音声のやり取りができる環境 |
| 書面の事前送付 | 説明前に重要事項説明書を大家さんへ送付しておく |
ポイント
試験のポイント（令和4年度出題）：
「管理業者はリモートで重要事項説明を行うことができる」→ ×。
大家さんの事前承諾が必要で、管理業者が一方的に決めることはできません。
更新時の重要事項説明はどうする？
| 状況 | 重要事項説明の要否 |
|---|---|
| 新規契約時 | ✅ 必要 |
| 更新時に変更事項がない場合 | ❌ 不要 |
| 更新前に重要事項説明書の内容に変更があった場合 | ✅ 変更済みの内容で再度説明が必要 |
| 更新時に変更があった場合の契約書 | ✅ 変更済みの書面で再度取り交わしが必要 |
ふーちゃん：
不動さん：
財産の分別管理と定期報告のポイント
重要事項説明書の⑦⑧は「罰則なし」という特徴から試験で狙われます。
| 項目 | ポイント | 罰則 |
|---|---|---|
| 財産の分別管理 | 口座分別だけでなく帳簿・会計ソフトでも大家さんごとに分別管理が必要。大家さんごとの家賃は同一口座でも可 | なし |
| 定期報告 | 報告頻度は1年を超えてはいけない（毎年以上の頻度で報告する義務） | なし |
ポイント
試験のポイント：
「財産の分別管理義務・定期報告義務の違反には罰則がある」→ ×。
この2つは罰則規定がありません。
試験対策：おさらい問題
○か×で答えてください。
問題①
管理受託契約の重要事項説明は業務管理者が大家さんに説明しなければならない。
問題②
管理受託契約の重要事項説明書には業務管理者の捺印欄がある。
問題③
大家さんに振り込む家賃から報酬額を引いて振り込む場合は、重要事項説明書にその旨を記載する必要がある。
問題④
管理受託契約の重要事項説明は契約前に行うものだが、更新時には変更がなくても必ず行わなければならない。
問題⑤
管理受託契約の重要事項説明において、管理業務の実施に伴い必要となる水道光熱費や空室管理費などの費用について説明しなければならない。（令和4年度試験引用）
問題⑥
管理業者はリモートで重要事項説明を行うことができる。
問題⑦
財産の分別管理義務に違反した場合は30万円以下の罰金に処せられる。
正解と解説
① ×
現時点では従業員など誰でも重要事項説明を行うことができます。業務管理者に限定されていません。
② ×
重要事項説明書に業務管理者の捺印欄はありません。業務管理者の氏名等の記載欄はありますが、捺印は不要です。
③ ○
家賃から報酬を相殺して振り込む場合は、大家さんへの説明の上、その旨を重要事項説明書に記載しなければなりません。
④ ×
更新時は変更事項がなければ重要事項説明は不要です。変更があった場合のみ、変更済みの内容で再度説明が必要です。
⑤ ○
報酬に含まれていない費用（水道光熱費・空室管理費など）は大家さんへの説明が義務付けられています。令和4年度試験でも出題されました。
⑥ ×
リモート説明は大家さんの事前承諾が必要で、管理業者が一方的に決めることはできません。（令和4年度試験出題）
⑦ ×
財産の分別管理義務の違反には罰則規定がありません。定期報告義務の違反も同様に罰則なしです。
ふーちゃん：
不動さん：
試験勉強をさらに効率化するなら
重要事項説明は覚える項目・例外・引っかけポイントが多い分野です。働きながら独学で対策するのは大変という方には通信講座の活用がおすすめです。
スタディング（コスパ・スキマ時間重視）
スマホ1台で動画講義・テキスト・問題演習が完結。通勤時間だけで試験範囲を効率よく攻略できます。
アガルート（合格率・手厚いサポート重視）
受講生合格率84.32%（令和7年度）。フルカラーテキスト＋講師への直接質問で、複雑な重要事項説明のルールもしっかり整理できます。
まとめ：重要事項説明の4大ポイント
- 誰でも説明可能（業務管理者限定ではない）・電子書面OK
- 省略できる相手は賃貸管理業者・宅建業者・特定転貸事業者の3つ
- リモート説明は大家さんの事前承諾が必要（管理業者が一方的に決めることは不可）
- 財産分別管理・定期報告の義務違反には罰則なし
この4点を押さえておけば、試験の重要事項説明に関する問題は確実に得点できます。次は管理受託契約書の締結について学んでいきましょう！
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