特定賃貸借契約締結前の重要事項説明とは？波下線・8ポイント・説明できる人など試験頻出ポイントを徹底解説

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賃貸不動産経営管理士の試験において、

特定賃貸借契約（マスターリース契約）締結前に行う重要事項説明は

毎年出題される最重要テーマのひとつです。

「重要事項説明書の文字の大きさは何ポイント以上？」
「説明できるのは誰？賃貸不動産経営管理士でないとダメ？」
「説明が不要なオーナー様はどんな場合？」

今回はおなじみ不動さんとふーちゃん先輩の会話を交えながら、

特定賃貸借契約の重要事項説明の試験頻出ポイントを徹底解説します。

この記事でわかること

• 重要事項説明書の文字の大きさ・書式の要件
• 説明できる人・できない人（勧誘者は不可）
• 説明が不要なオーナー様の種類
• IT重要事項説明・電磁的書面の交付
• 違反した場合の行政罰・刑事罰
• おさらい問題で理解度チェック

まず試験頻出ポイントを表で整理する

不動さん：

不動さん

文字の大きさが「12ポイント以上」と「8ポイント以上」の2種類あるんですね！

ふーちゃん先輩：

ふーちゃん

そこが試験の引っかけポイント。表題部分は12ポイント以上・太字・波下線が必要で、その他の文字は8ポイント以上。表題と本文で基準が違うことを覚えておこう。

なぜ重要事項説明が必要なのか

特定賃貸借契約（マスターリース契約）はアパートやマンションを丸ごと借り上げる契約で、大家さんにとって数千万円〜数億円の高額な契約になります。この重大な契約を締結する前に、大家さんが正しく内容を理解できるよう重要事項説明が義務づけられています。

不動さん：

不動さん

賃貸不動産経営管理士でなくても説明できるんですね！

ふーちゃん先輩：

ふーちゃん

そう。特定転貸事業者の従業者なら誰でも説明できる。ただし勧誘者（外部から委託された第三者）は説明できないというのが試験のポイントだよ。

重要事項説明書の書式・文字の要件

表題部分の要件

表題以外の本文の要件

重要事項説明書の記載項目（各面の内容）

不動さん：

不動さん

第四面の「更新拒絶には借地借家法28条の正当事由が必要」というのは試験に出そうですね！

ふーちゃん先輩：

ふーちゃん

試験頻出のポイントだよ。「大家さんが更新を拒絶したい場合は借地借家法28条に基づく正当な理由が必要」ということ。大家さんにとって不利な条件がしっかり記載されるよう義務づけられているんだよ。

重要事項説明に関するその他の重要ポイント

重要事項説明が不要なオーナー様

オーナー様が以下の立場の場合は重要事項説明が不要です。

不動さん：

不動さん

宅地建物取引業者が相手方なら説明不要なんですね！

ふーちゃん先輩：

ふーちゃん

そう。宅建業者は不動産の専門家だから、保護の必要性が低いと判断されている。ここで注意すべきなのは「宅建業者が相手方である場合は説明不要」と「勧誘者が説明できない」は別の話ということ。混同しないように覚えておこう。

違反した場合の罰則

不動さん：

不動さん

「もしくは」ではなく「および」という点が試験のポイントなんですね！

ふーちゃん先輩：

ふーちゃん

そう。「どちらか一方だけ」という問題が出たら×。行政罰と刑事罰は別々の制度で、両方同時に科されることがあるよ。

試験対策：おさらい問題

○か×で答えてください。

問題①
特定賃貸借契約の重要事項説明書の表題に、リスクがある旨の表記をする際の枠は太枠・文字は12ポイント以上・太字・下線が必要である。

問題②
特定賃貸借契約の重要事項説明書の表題に「賃料の減額請求の説明」と「解約・更新の拒絶において正当な事由が必要である旨」が記載してある。

問題③
特定賃貸借契約の重要事項説明は賃貸不動産経営管理士でなければ説明できない。

問題④
宅地建物取引業者が特定賃貸借契約の相手方（オーナー様）である場合は重要事項説明が不要である。

問題⑤
特定賃貸借契約の重要事項説明書を交付しないで説明した場合、行政罰として指示と1年以内の業務停止命令が科され、刑事罰として50万円以下の罰金が科される可能性がある。

問題⑥
特定賃貸借契約の重要事項説明はIT（オンライン）による実施も可能である。

問題⑦
更新時に内容の変更がなければ、更新時の重要事項説明は不要である。

正解と解説

①　×
正しくは太枠・12ポイント以上・太字・波下線です。「下線」ではなく「波下線」が必要です。

②　○
国土交通省の記載例の表題には「賃料の減額請求の説明」と「解約・更新の拒絶において正当な事由が必要である旨」が記載されています。

③　×
特定転貸事業者の従業者なら誰でも説明できます。賃貸不動産経営管理士でなくても構いません。ただし勧誘者は説明できません。

④　○
宅地建物取引業者が相手方（オーナー様）である場合は重要事項説明が不要です。

⑤　○
行政罰（指示・1年以内の業務停止命令）と刑事罰（50万円以下の罰金）は別々に科されます。「どちらか一方だけ」ではなく両方が科される可能性があります。

⑥　○
IT重要事項説明は可能です。大家さんが承諾した場合以外は書面を事前に送付して確認してもらってから説明を開始します。

⑦　○
更新前に内容の変更がなければ更新時の重要事項説明は不要です。ただし内容の変更がある場合は再度説明が必要です。

不動さん：

不動さん

問題①の「波下線」と問題⑤の「行政罰と刑事罰は両方科される」の2点が特に重要なんですね！

ふーちゃん先輩：

ふーちゃん

そう。両方とも定番の引っかけポイント。「下線」と「波下線」の違い・「もしくは」と「および」の違いは必ず覚えておこう。

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まとめ：特定賃貸借契約の重要事項説明の5大ポイント

• 表題は太枠・12ポイント以上・太字・波下線（波下線であり「下線」ではない）
• 説明できるのは従業者なら誰でもよい（賃管士でなくても可・勧誘者は不可）
• 宅建業者・賃貸住宅管理業者・特定転貸事業者が相手方なら説明不要
• IT重要事項説明・電磁的書面による交付も可能（オーナー様の承諾が条件）
• 違反した場合は行政罰と刑事罰が別々に科される（「もしくは」ではなく「および」）

ふーちゃん

お疲れさまでした～目次に戻って次の勉強へレッツゴー！

今勉強した内容は賃管士テキスト目次の【特定賃貸借契約締結前の重要事項説明について】です