特定賃貸借契約、締結前に実施する「重要事項説明」を詳しく解説します | 不動産経営管理士の国家資格試験合格の独学の勉強ツール

ふーちゃん

特定転貸事業者がオーナーさんからアパート全部を借りる契約の前に行う大事な説明なんだよね

不動さん

建物を1棟借り上げるので説明する人もオーナー様も緊張すると思うよ

では、特定賃貸借契約（マスターリース契約）の締結の前に行う「重要事項説明」について詳しく解説してまります。

重要事項説明書の説明項目について

図は賃貸住宅管理業法ポータルサイトより引用しております

表題

最初の項目にリスクがある旨を表記してから、あらかじめ読んでくださいと記載されています。

ここでの

次の項目に

の内容を記載する。

ふーちゃん

波下線をつけたりするぐらいだから、すごく気を付けて説明する書類なんだね

第二面

不動さん

ここでの説明者は従業者の誰でもよくて、賃貸不動産経営管理士でなくても大丈夫なんだ。

あと当然、勧誘者は説明できないよ。

現状は説明者の記名押印必要ないんだ

第三面

対象の建物の名称・所在地などの内容を記載します。

第四面

まず契約期間の記載があります。

次に特定転貸事業者からの申し出により契約が解約できる旨が記載されています。

更新時、オーナー様が更新をしたくないと拒絶するには借地借家法28条に基づく正当な理由がなければできない旨が記載されています。

その次に家賃の支払いについての記載となります。

支払期間、支払方法、家賃の設定根拠、初回の家賃改定日、2回目以降の家賃改定日の期間の記載事項があります。

その次に特定転貸事業者が家賃改定日に支払い家賃を減額請求するには「税金の増加」「物価上昇・景気下落」「近隣のアパートの家賃の下落」などの正当な理由がなければできない旨を記載します。双方協議の上、支払い家賃を決める内容も記載しています。

第五面

・敷金の支払い金額、支払時期の記載

・引き渡し日からの家賃支払い免責期間

・退出募集支払い免責期間

・維持保全の実施方法

の記載があります。

第六面

・維持保全の費用負担に関する事項

が記載されています。

第7面

・維持保全の実施状況の報告に関する事項

・損害賠償額の予定又は違約金に関する事項

・転借人の資格その他の転貸の条件に関する事項

・責任及び免責に関する事項（あれば記載）

・乙が行う賃貸住宅の維持保全の内容の転借人に対する周知に関する事項

の記載事項があります。

第八面

・契約の更新又は解除に関する事項

・乙の権利義務の承継に関する事項

の記載事項があります。

第九面

・借地借家法その他特定賃貸借契約に係る法令に関する事項の概要

の記載事項があります。

その他、重要事項説明においてのポイント

・更新前に内容の変更が生じていれば、更新時に再度重要事項説明をする必要があります。

・ITによる重要事項説明も可能です。

オーナー様が承諾した場合以外は、書面を事前に送付して確認してもらってから説明に入ります。

・電磁的書面による交付もオーナー様が承諾した場合は可能です。

・オーナー様が次の立場の人であれば説明は不要です

おさらい問題

○か×で答えてね

①　特定賃貸借契約の重要事項説明書の表題に、リスクがある旨の表記をする必要があるが、枠は太枠、文字は12ポイント以上、太字、下線が必要である。

②　国土交通省から出されている特定賃貸借契約の重要事項説明書の記載例の表題に、「賃料の減額請求の説明」、「解約・更新の拒絶において正当な事由が必要である旨」が記載してある。

③　特定賃貸借契約の重要事項説明を宅地建物取引業者は免除されるがその宅地建物取引業者が勧誘者であるときは免除されない。

④　特定賃貸借契約の重要事項説明書を交付しないで説明してまったら、行政からの指示と1年以内の業務停止もしくは50万円以下の罰金が科される。

正解は

①　×　下線でなく波下線

②　○

③　×　宅地建物取引業者が相手方であれば説明は免除される

④　×　行政罰と刑事罰は別なので両方とも処分もしくは処罰を受ける。「もしくは」ではなく「および」となる

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ふーちゃん

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今勉強した内容は賃管士テキスト目次の【特定賃貸借契約締結前の重要事項説明について】です