特定賃貸借契約の勧誘における禁止行為とは？誇大広告・不実告知・迷惑勧誘の試験頻出ポイントを徹底解説

※本記事にはプロモーションが含まれています。

賃貸不動産経営管理士の試験において、

特定賃貸借契約の勧誘における禁止行為（誇大広告・不当な勧誘等）は

毎年出題される重要テーマです。

「誇大広告の判断基準は専門家？一般人？」
「不実告知は故意だけ？過失も含む？」
「迷惑勧誘で禁止される時間帯は？」

これらを正確に理解していないと失点します。

今回はおなじみ不動さんとふーちゃん先輩の会話を交えながら、

禁止行為の内容・罰則・試験のポイントを徹底解説します。

この記事でわかること

• なぜ勧誘に関する規制が強化されたのか
• 誇大広告の禁止：判断基準・打消し表示・罰則
• 不当な勧誘等の禁止：5つの禁止行為と罰則
• 勧誘者が違反した場合の特定転貸事業者への影響
• おさらい問題で理解度チェック

まず試験頻出ポイントを表で整理する

不動さん：

不動さん

誇大広告の判断基準が「専門家」ではなく「一般消費者」というのがポイントですね。

ペンギン社長：

ふーちゃん

そこが試験の引っかけポイント。「不動産の専門家が見ても誤解するレベル」ではなく、「一般の人が見て誤解するレベル」が基準なんだよ。

なぜ勧誘の規制が強化されたのか

特定賃貸借契約（マスターリース契約）はアパートやマンションの建築請負契約とセットで提案されることが多く、数千万円〜数億円という高額の契約を伴います。そのため地主さんへの勧誘においてトラブルが増加しました。

不動さん：

不動さん

アパート建築って数千万円〜数億円もかかるんですね。

ペンギン社長：

ふーちゃん

そう。だからこそ「絶対に空き室にならない」「家賃は保証される」などの誇大な説明でトラブルが起きやすかった。そういった問題を防ぐために禁止行為が明確に定められたんだよ。

①誇大広告の禁止

誇大広告の定義

以下のいずれかに該当する広告は誇大広告として禁止されます。

誇大広告の判断基準

打消し表示について

打消し表示とは「良いことを表示した後に悪い点も表示すること」です。

不動さん：

不動さん

「あくまで本人の感想です」という打消し表示をしていても誇大広告になる場合があるんですね！

ペンギン社長：

ふーちゃん

そう。打消し表示をしているからといって何でも許されるわけではない。打消し表示があっても誇大広告になる可能性があるよ。

誇大広告に違反した場合の罰則

②不当な勧誘等の禁止

5つの禁止行為

各禁止行為の詳しい解説

①事実不告知・不実告知

③迷惑：禁止時間帯

⑤再勧誘：明示的に断った場合のみ

不当な勧誘等に違反した場合の罰則

不動さん：

不動さん

事実不告知・不実告知だけ刑事罰（懲役）があって、他の禁止行為は行政罰だけなんですね！

ペンギン社長：

ふーちゃん

そこが試験の引っかけポイント。「威迫・再勧誘も懲役の対象になる」という問題が出やすい。正しくは現時点では事実不告知・不実告知のみが刑事罰の対象だよ。

試験対策：おさらい問題

○か×で答えてください。

問題①
誇大広告の「実際より良く見える」の判断基準は、不動産の専門家が見ても実際より良く見えてしまうレベルのことである。

問題②
広告で打消し表示をしていても誇大広告に該当してしまう場合がある。

問題③
不当な勧誘等の禁止の「事実不告知・不実告知」は、過失（うっかり）でも該当する。

問題④
不当な勧誘等の禁止の「事実不告知・不実告知」に違反した場合の刑事罰は「30万円以下の罰金」である。

問題⑤
大家さんが「少し考えさせてください」と言った後に再び勧誘することは再勧誘の禁止に該当する。

問題⑥
大家さんから午後9時以降に電話があり、その際に営業マンが勧誘した場合は迷惑勧誘に該当する。

問題⑦
勧誘者が誇大広告の禁止に違反した場合、特定転貸事業者にも処分が及ぶことがある。

正解と解説

①　×
判断基準は一般消費者の認識です。専門家ではなく、一般の方が見て誤解するかどうかが基準になります。

②　○
打消し表示をしていても、文字を小さくして見えにくくしたり、ある一定数の人が体験談と異なる体験をしている場合は誇大広告に該当することがあります。

③　×
「事実不告知・不実告知」は故意（わざと）のみが対象です。過失（うっかり）は該当しません。故意かどうかは客観的に判断されます。

④　×
「事実不告知・不実告知」の刑事罰は6ヶ月以下の懲役または50万円以下の罰金（または両方）です。30万円以下の罰金は誇大広告違反の刑事罰です。

⑤　×
「少し考えさせてください」は明示的な拒否ではありません。再勧誘の禁止が適用されるのは「断ります」「いりません」「結構です」など大家さんが明示的に断った場合です。

⑥　×
大家さんから連絡してきた場合はその時間帯に対応・勧誘しても迷惑勧誘には該当しません。午後9時〜午前8時の禁止は営業マン側から電話・訪問する場合に適用されます。

⑦　○
勧誘者が違反した場合、その処分は特定転貸事業者にも及びます。

不動さん：

不動さん

問題④の罰金の金額と問題⑤の「少し考えさせてください」の部分が引っかかりました！

ふーちゃん先輩：

ふーちゃん

そこが定番の引っかけポイント。「誇大広告違反＝30万円以下の罰金」「不実告知違反＝6ヶ月以下の懲役または50万円以下の罰金」という違いと、「明示的な拒否だけが再勧誘禁止の対象」という2点は特に重点的に覚えておこう。

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まとめ：禁止行為の4大ポイント

• 誇大広告の判断基準は一般消費者（専門家ではない）
• 事実不告知・不実告知は故意のみが対象（過失は該当しない）
• 迷惑勧誘の禁止時間帯は午後9時〜午前8時（大家さんから連絡してきた場合は除く）
• 刑事罰（懲役）があるのは事実不告知・不実告知のみ（威迫・再勧誘等は行政罰のみ）

ふーちゃん

お疲れさまでした～目次に戻って次の勉強へレッツゴー！

今勉強した内容は賃管士テキスト目次の【特定賃貸借契約の勧誘において禁止行為について】です