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賃貸不動産経営管理士の試験において、
「管理受託方式」と「サブリース方式」の違いは
毎年必ず出題される超頻出テーマです。
「大家さんと入居者が直接契約するのはどっち？」
「転貸人・転借人って何のこと？」
この2つが混乱したまま試験に臨むと確実に失点します。
今回はおなじみ不動さんとふーちゃん先輩の会話を交えながら、
2つの管理方式の違いを試験に出るポイントに絞って徹底解説します。
この記事でわかること
- 管理受託方式とサブリース方式の定義と違い
- それぞれの契約関係・登場人物の整理
- 試験で狙われるポイントと覚え方
- おさらい問題で理解度チェック
まず2つの方式を表で比較する
いきなり会話を読む前に、2つの方式の全体像を表で掴んでおきましょう。
| 項目 | 管理受託方式 | サブリース方式 |
|---|---|---|
| 大家さんの立場 | 貸主（賃貸人） | 原賃貸人 |
| 管理会社の立場 | 管理業者（受託者） | 転貸人（借主かつ貸主）管理会社が借り上げた場合 |
| 入居者の立場 | 借主（賃借人） | 転借人 |
| 大家さんと入居者の契約 | ✅ 直接契約する | ❌ 直接契約しない |
| 管理会社と入居者の契約 | ❌ しない | ✅ 直接契約する |
| 空室リスク | 大家さんが負担 | 管理会社（サブリース会社）が負担 |
ふーちゃん：
不動さん：
管理受託方式とは
大家さんが管理会社に「管理業務」だけ委託する契約を結んで
賃貸物件を管理してもらうことを「管理受託方式」といいます。
管理会社は管理業務だけ行いますので、
大家さんは「貸主」という立場で管理会社に管理を委託するという形式になります。
管理受託方式の契約関係
| 登場人物 | 立場 | 契約の相手 |
|---|---|---|
| 大家さん | 貸主（賃貸人） | 入居者と直接「賃貸借契約」を結ぶ |
| 管理会社 | 管理業者（受託者） | 大家さんと「管理受託契約」を結ぶ |
| 入居者 | 借主（賃借人） | 大家さんと直接「賃貸借契約」を結ぶ |
ふーちゃん：
不動さん：
試験のポイント：管理受託方式
- 大家さんと入居者が「賃貸借契約」の直接の当事者になる
- 管理会社は賃貸借契約の当事者にならない
- 空室になった場合、家賃収入のリスクは大家さんが負担する
サブリース方式とは
大家さんが管理会社に管理業務だけ委託するのではなく、
所有している賃貸物件そのものを管理会社に貸す管理方式を「サブリース方式」といいます。
建物1棟を丸ごと管理会社に貸すということで、
大家さんが「貸主（原賃貸人）」、管理会社が「借主（転貸人）」となります。
サブリース方式の契約関係
| 登場人物 | 立場 | 契約の相手 |
|---|---|---|
| 大家さん | 原賃貸人 | 管理会社と「賃貸借契約」を結ぶ |
| 管理会社 | 転貸人（借主かつ貸主） | 大家さんと「賃貸借契約」＋入居者と「転貸借契約」を結ぶ |
| 入居者 | 転借人 | 管理会社と「転貸借契約」を結ぶ |
ふーちゃん：
不動さん：
ふーちゃん：
不動さん：
試験のポイント：サブリース方式
- 大家さんと管理会社が「賃貸借契約」を結ぶ（大家さん＝原賃貸人）
- 管理会社が入居者に又貸し（転貸）する
- 管理会社は「転貸人」、入居者は「転借人」
- 大家さんは入居者と直接契約しない
- 空室でも管理会社から大家さんへ家賃が支払われる（空室リスクは管理会社が負担）
2つの方式のメリット・デメリット比較
| 項目 | 管理受託方式 | サブリース方式 |
|---|---|---|
| 大家さんのメリット | 管理手数料が低め・収益が高い | 空室でも収入が安定する |
| 大家さんのデメリット | 空室時は家賃収入がゼロになる | 管理会社への賃料が市場賃料より低め |
| 管理会社のメリット | 管理手数料収入が安定する | 入居者から得た家賃の差額が利益になる |
| 向いている大家さん | 物件の収益を最大化したい人 | 安定した収入を確保したい人 |
ふーちゃん：
不動さん：
試験で最も引っかかりやすいポイント
| 引っかけパターン | 正解 |
|---|---|
| 「サブリース方式では原賃貸人と転借人が賃貸借契約を結ぶ」 | ❌ 転借人と契約するのは転貸人（管理会社） |
| 「管理受託方式では管理会社が賃貸借契約の当事者になる」 | ❌ 管理会社は管理業務を受託するだけ |
| 「サブリース方式の大家さんを転貸人という」 | ❌ 大家さんは原賃貸人、転貸人は管理会社 |
| 「管理受託方式では空室でも家賃収入が保証される」 | ❌ 空室リスクは大家さんが負担 |
試験対策：おさらい問題
○か×で答えてください。
問題①
サブリース方式において、原賃貸人（大家さん）は転借人（入居者）との間で賃貸借契約を締結しなければならない。
問題②
管理受託方式は大家さんから管理会社が賃貸物件を丸ごと借りて管理する方法である。
問題③
サブリース方式において、管理会社のことを転貸人という。
問題④
管理受託方式では、大家さんと入居者が賃貸借契約の直接の当事者となる。
問題⑤
サブリース方式では、空室になっても大家さんは管理会社から賃料を受け取ることができる。
正解と解説
① ×
転借人（入居者）と賃貸借契約を結ぶのは「転貸人（管理会社）」です。原賃貸人（大家さん）は転借人と直接契約しません。
② ×
問題文はサブリース方式の説明です。管理受託方式は大家さんが管理会社に「管理業務だけ」委託する方式で、物件を丸ごと貸す方式ではありません。
③ ○
サブリース方式において管理会社は大家さんから物件を借り、入居者に又貸し（転貸）するため「転貸人」となります。
④ ○
管理受託方式では入居者が決まるたびに、大家さんと入居者が直接「賃貸借契約」を結びます。管理会社は契約の当事者になりません。
⑤ ○
サブリース方式では管理会社が大家さんから物件を借りているため、空室でも管理会社は大家さんに賃料を支払う義務があります。
ふーちゃん：
不動さん：
試験勉強をさらに効率化するなら
サブリース方式・管理受託方式は覚える用語が多い分野です。働きながら独学で対策するのは大変という方には、通信講座の活用がおすすめです。
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まとめ：2つの方式を3行で覚える
- 管理受託方式：大家さんが管理業務だけ委託→大家さんと入居者が直接契約
- サブリース方式：大家さんが物件ごと管理会社に貸す→管理会社（転貸人）が入居者（転借人）と契約
- サブリース方式の大家さんは「原賃貸人」、大家さんと入居者は直接契約しない
この3点を押さえておけば、試験の管理方式に関する問題は確実に得点できます。次は管理受託契約について学んでいきましょう！
今勉強した内容は賃管士テキスト目次の【賃貸管理業の賃貸住宅の経営方法について】です
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