不動産の証券化について解説します！ | 賃貸不動産経営管理士の資格試験範囲です

不動さん

今回は不動産の証券化について解説していくよ

ふーちゃん

不動産の証券化？ちょっとわからないな～

不動さん

ちょっとわかりづらいけど賃貸不動産経営管理士の試験範囲だから頑張って覚えていこう

不動産の証券化について

日本がバブル崩壊までは、不動産の価格が上がっていくので不動産の売却益（キャピタルゲイン）を重視していました。

しかし、バブル崩壊後は不動産価格の下落に伴い、キャピタルゲインが少なくなり重要視されなくなり、逆に賃料収入などの定期収入（インカムゲイン）が重要視されるようになりました。

その中で、より良く資金が調達できるように数多くの投資家が出資できるように、不動産の証券化が誕生し運用されるようになりました。

2001年には、「Ｊリート」が誕生しました。

これは、日本版の不動産投資信託で、今では60以上の銘柄が上場していて、大きな市場を形成しています。

金融商品取引法の４つの業

金融商品取引法におきまして、金融取引業を4つに区分しています。

その４つの業を行うに当たり、登録が必要となります。

第一種金融商品取引業

流動性が高い、株式、債券、投資証券などの販売、勧誘、顧客の資産管理を取り扱います。

純資産および最低資本金が5000万円以上の株式会社だけが登録できます。

第二種金融商品取引業

流動性の低い有価証券の販売、勧誘などを取り扱います。

不動産の証券化に関係性がある業になります。

最低資本金または営業保証金は1000万円以上で、株式会社だけではなく、個人でも登録できます。

投資助言・代理業

投資の助言や投資顧問契約、投資一任契約の締結の代理または媒介を行う業務です。

純資産額は成約はなく、営業保証金1000万円が必要で、株式会社だけではなく、個人でも登録できます。

投資運用業

投資の運用を行う業務です。

不動産の証券化において関係性がある業になります。

純資産および最低資本金が5000万円以上の株式会社だけが登録できます。

不動産の証券化の2タイプについて

不動産の証券化の投資対象と事業について2種類に分けられます。

流動型（資産流動化型）

投資対象が先に決まっていて、後からお金を集めるタイプです。

投資期間が設定されていて、期間終了により器（ビーグル）が解散した後、投資家は投資資金を回収します。

ファンド型

まず資金を集めて、その後に投資対象を決めるタイプです。

投資期間は設定されていないので、投資家が期間中に資金を回収するので、市場での運用が必要です。

「Ｊリート」はファンド型の不動産の証券化です。

不動産の証券化の構造

不動産の証券化の構造は器（ビークル）が投資家の資金を集め、その代わりに証券を発行します。

集めた資金を専門家へ運用を委託します。

そこから生まれた利益を運用益として投資家に還元する構造となってます。

器への投資はデットとエクイティの2つに分かれています。

デットはローリスクローリターンの投資に対し、

エクイティはハイリスクハイリターンの投資になります。

ハイリスクハイリターンの枠組みでノンリコースローンというものもあります。

特定の事業や資産から生じる収益だけを返済原資とする借入れのことを言います。

不動産の証券化の運用業務において役割があります。

プロパティマネジメント

賃貸管理と運営、建物管理、会計処理等を行う業務です。

不動産を実際に扱っている業務になります。

業務の報告をアセットマネジメント会社に行います。

アセットマネジメント

プロパティマネジメント会社からの報告と投資の状況を把握しながら、投資資金の運用計画や現実の管理運営の指示を行いながら、売却によって資金を回収する業務です。

投資資金に対しての業務になります。

コンストラクションマネジメント

中長期の建物の改修や修繕の計画を策定して、実際に計画を実行する業務です。

建物修繕に対しての業務になります。

収益の費用項目について

不動産鑑定評価基準の収益の費用項目は現在、ＤＣＦ法に統一されています。

運営収益から運営費用（PMフィーや維持管理費など）を差し引いて運用純収益を出します。

運用純収益に一時金運用益を足して資本的支出（建物の耐久性、設備などの価値を高める支出）を引いたら純収益が算出されます。

おさらい問題

○か×で答えてね

①　流動性の高いものを取り扱う第一種金融商品取引業は不動産証券化と大きく関わりがある業である。

②　流動性の低いものを取り扱う第二種金融商品取引業は株式会社でないと登録できない

③　「Ｊリート」は資産流動型である

④　デットはハイリスクハイリターンの投資である

⑤　ＤＣＦ法の運営費用にＰＭフィーは含まれる

正解は

①　×　不動産証券化と大きく関わりがあるは第二種金融商品取引業です

②　×　個人でも可能です

③　×　ファンド型です

④　×　ローリスクローリターンです

⑤　〇