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賃貸不動産経営管理士の試験において、
特定賃貸借契約（マスターリース契約）締結時の書面の交付は
毎年出題される重要テーマです。
「締結時の書面に必要な記載項目は？」
「特定賃貸借標準契約書で代用できる？」
「電磁的方法での交付は可能？」
「勧誘者でも書面を交付できる？」
「書面を交付しなかった場合の罰則は？」
今回はおなじみ不動さんとふーちゃん先輩の会話を交えながら、
特定賃貸借契約締結時の書面交付の試験頻出ポイントを徹底解説します。
この記事でわかること
- 締結時の書面に必要な11項目
- 特定賃貸借標準契約書で代用できる条件
- 電磁的方法での交付の条件と注意点
- 勧誘者が書面交付できない理由
- 書面を交付しなかった場合の行政罰・刑事罰
- おさらい問題で理解度チェック
まず試験頻出ポイントを表で整理する
| 項目 | 試験に出るポイント |
|---|---|
| 書面交付のタイミング | 特定賃貸借契約締結時に遅滞なく |
| 標準契約書での代用 | 必要項目が記載されていれば代用可能・記載がなければ別途交付が必要 |
| 電磁的方法での交付 | ✅ 可能・ただしオーナー様の事前承諾が必要 |
| 承諾後に書面交付を求められた場合 | 書面による交付が必要（承諾は撤回できる） |
| 書面交付の対象者 | すべての相手方（管理業者・転貸事業者・宅建業者でも必ず交付） |
| 勧誘者が交付できるか | ❌ 勧誘者は締結時書面の交付ができない |
| 記名押印・有資格者の説明義務 | 現時点では不要 |
| 更新時の再交付 | 変更がある場合は更新時に変更後の書面を再交付 |
| 未交付の行政罰 | 指示・1年以内の業務停止命令 |
| 未交付の刑事罰 | 50万円以下の罰金（懲役刑はない） |
不動さん：
ふーちゃん先輩：
①締結時の書面に必要な11項目
特定転貸事業者は特定賃貸借契約締結時に遅滞なく以下の項目が記載された書面をオーナー様に交付しなければなりません。
| 項目番号 | 記載が必要な内容 |
|---|---|
| ① | 対象となる賃貸住宅の内容 |
| ② | オーナー様に支払う家賃・敷金の支払方法・期限・家賃改定日・家賃支払開始日 |
| ③ | 対象となる賃貸住宅の維持保全の実施方法・費用負担割合 |
| ④ | 契約期間・賃貸住宅の引き渡し日 |
| ⑤ | 転貸借契約・転借人の条件の内容 |
| ⑥ | 契約更新・解除の定めがある場合はその内容 |
| ⑦ | 責任・免責の定めがある場合はその内容 |
| ⑧ | 違約金・損害賠償額の予定の定めがある場合はその内容 |
| ⑨ | 維持保全実施方法の転借人への周知に関する内容 |
| ⑩ | 契約終了する場合におけるオーナー様への権利義務の承継に関する内容 |
| ⑪ | その他国土交通省令で定める事項 |
不動さん：
ふーちゃん先輩：
②特定賃貸借標準契約書で代用できるか
| 状況 | 対応 |
|---|---|
| 特定賃貸借標準契約書に必要項目が記載されている場合 | ✅ 締結時の書面として代用できる |
| 特定賃貸借標準契約書に必要項目が記載されていない場合 | ❌ 必要項目が書かれた書面を別途オーナー様へ交付する必要がある |
ポイント
試験のポイント：
「特定賃貸借標準契約書においては必ず契約締結時の書面に充当できる」→ ×。
必要項目が記載されている場合に限り充当できます。
記載がない場合は別途交付が必要です。
不動さん：
ふーちゃん先輩：
③電磁的方法による書面交付
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 電磁的方法での交付 | ✅ 可能 |
| 電磁的方法の例 | 電子メール・ウェブサイト上での閲覧・CD-ROMなど |
| 必要な条件 | オーナー様の事前承諾が必要 |
| 承諾後に書面交付を求められた場合 | 書面による交付に切り替える必要がある（承諾は撤回できる） |
ポイント
試験のポイント：
「オーナー様の事前承諾があれば電磁的方法での交付が可能だが、その後書面での交付を求められた場合も電磁的方法で交付できる」→ ×。
書面での交付を求められた場合は書面に切り替える必要があります。
④書面交付の対象者・勧誘者について
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 書面交付の対象者 | すべての相手方に交付する必要がある |
| 管理業者・転貸事業者・宅建業者が相手方の場合 | ✅ 必ず交付が必要（重要事項説明と異なり交付免除はない） |
| 勧誘者が交付できるか | ❌ 勧誘者は締結時書面の交付ができない |
| 記名押印・有資格者の説明義務 | 現時点では不要 |
| 更新時の再交付 | 更新前に内容の変更がある場合は変更後の書面を再交付する必要がある |
注意ポイント
重要な注意点：
重要事項説明では宅建業者が相手方の場合は説明が不要ですが、締結時書面の交付は宅建業者が相手方でも必ず交付が必要です。
この違いを混同しないよう注意しましょう。
不動さん：
ふーちゃん先輩：
⑤書面を交付しなかった場合の罰則
| 罰則の種類 | 内容 |
|---|---|
| 行政罰① | 指示 |
| 行政罰② | 1年以内の業務停止命令 |
| 刑事罰 | 50万円以下の罰金 |
| 懲役刑の有無 | ❌ 懲役刑はない |
ポイント
試験のポイント：
「締結時書面を交付しなかった場合、6ヶ月以下の懲役または50万円以下の罰金に処される」→ ×。
刑事罰は50万円以下の罰金のみです。懲役刑はありません。
6ヶ月以下の懲役が科されるのは業務停止命令違反です。
不動さん：
ふーちゃん先輩：
試験対策：おさらい問題
○か×で答えてください。
問題①
特定賃貸借標準契約書においては必要項目の記載の有無にかかわらず契約締結時の書面に充当できる。
問題②
特定賃貸借契約の締結時書面は電磁的な方法で交付することは可能だが相手方（オーナー様）の事前承諾が必要である。
問題③
事前に電磁的方法での交付を承諾していたオーナー様が後から書面での交付を求めてきた場合でも電磁的方法で交付することができる。
問題④
特定転貸事業者が急迫な事情により締結時の書面交付が困難な場合は勧誘者が書面交付をすることができる。
問題⑤
宅地建物取引業者が特定賃貸借契約の相手方（オーナー様）である場合は締結時の書面交付が不要である。
問題⑥
特定賃貸借契約の締結時書面を交付しなかった場合の刑事罰は6ヶ月以下の懲役または50万円以下の罰金である。
問題⑦
更新前に契約内容の変更がない場合は締結時書面の再交付は不要である。
正解と解説
① ×
特定賃貸借標準契約書に必要項目が記載されている場合に限り充当できます。必要項目が記載されていない場合は別途書面を交付する必要があります。「記載の有無にかかわらず」という部分が誤りです。
② ○
電磁的方法での交付はオーナー様の事前承諾があれば可能です。
③ ×
事前に電磁的方法での交付を承諾していたオーナー様が後から書面での交付を求めてきた場合は書面による交付に切り替える必要があります。承諾は撤回できます。
④ ×
急迫な事情があっても勧誘者は締結時書面の交付ができません。いかなる場合でも勧誘者による書面交付は認められていません。
⑤ ×
締結時書面の交付はすべての相手方に必要です。重要事項説明では宅建業者が相手方の場合は不要ですが、締結時書面の交付は宅建業者が相手方でも必ず交付が必要です。
⑥ ×
刑事罰は50万円以下の罰金のみです。懲役刑はありません。6ヶ月以下の懲役が科されるのは業務停止命令違反の場合です。
⑦ ○
更新前に内容の変更がない場合は再交付は不要です。ただし内容の変更がある場合は変更後の書面を再交付する必要があります。
不動さん：
ふーちゃん先輩：
試験勉強をさらに効率化するなら
特定賃貸借契約締結時の書面交付は覚える項目が多く、重要事項説明との違いも混同しやすい分野です。
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まとめ：締結時書面交付の5大ポイント
- 標準契約書は必要項目が記載されている場合に限り充当できる（必ず充当できるわけではない）
- 電磁的方法での交付はオーナー様の事前承諾が必要・後から書面を求められたら書面に切り替える
- すべての相手方に交付が必要（宅建業者・管理業者でも免除なし）
- 勧誘者は締結時書面の交付ができない
- 未交付の刑事罰は50万円以下の罰金のみ（懲役刑はない）
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