賃借人が賃貸人に対して負う義務について詳しく解説をします | 不動産経営管理士の国家資格試験合格の独学の勉強ツール

ふーちゃん

賃貸人は賃借人に対して通常に使用させる義務や修繕する義務があるように賃借人にも義務はあるのかな？

不動さん

賃借人も賃貸人に対していろいろな義務を負うんだよ

賃借人が賃貸人に対して負う義務についての本格的な一問一答はこちらから

賃借人の義務について

賃借人が賃貸人に対して負う義務は以下の通りです。

ポイント

家賃を支払う義務

建物を保管する義務

用法を遵守する義務

賃貸人に通知する義務

賃貸人が修繕することを受け入れる義務

賃借権や転貸するときに事前に賃貸人に承諾を得る義務

賃料を支払う義務について

賃借人は賃貸人から通常に建物を使用させる義務を受けている対価として、家賃を賃貸人に支払う義務を負います。

裁判例から見る賃料の支払い義務

賃貸人へお金を貸したなどの債権者が、賃貸人からお金を回収できなくなったとき、債権者は賃貸人が保有するアパートの賃借人の賃料債権を差し押さえることができます。

差し押さえられたら、賃借人は賃貸人に対して家賃の支払いができなくなります。

債権者から賃借人に対して、賃料の支払いを請求されたら債権者に賃料を支払わなければなりません。

尚、

ポイント

差押え後に賃借人は賃貸人に賃料を支払ってしまった場合でも、債権者にも賃料を支払わなければなりません。

家賃の二重払いが発生してしまいますので、賃借人は注意する必要があります。

注意ポイント

差し押さえられた後に、賃貸人は他の人に建物を譲り渡してしまった場合も同様です。

賃借人は債権者からの家賃を支払うように求められたら、債権者へ賃料を支払わなければならず、新しく建物を譲り受けた新賃貸人には支払うことはできません。

差し押さえられた後に、賃貸人は賃借人に建物を譲り渡したとき場合

賃借人が建物を譲り受けたとき賃貸借契約は終了となり、債権者は賃借人に対して特段の事情がない限り、債権者は賃借人に対して賃料の支払いを求めることはできなくなります。

建物を保管する義務について

不動さん

賃借人は善良な管理者の義務（善管注意義務）をもって、賃貸人から借りた建物を保管しなければなりません。

ポイント

失火による建物が滅失した場合でも保管義務違反となり、債務不履行責任を負います。

ポイント

サブリース契約において、転借人が故意過失にて建物を傷つけてしまった場合は、転貸人が保管義務違反となり、原賃貸人に対して債務不履行責任を負います。

尚、保管義務違反に基づく損害賠償責任の請求は、建物が返還されてから1年以内に行わなければなりません。

用法を遵守する義務について

賃借人は、使用方法を契約書に基づいて遵守する義務を負います。

賃貸人の承諾なく、ペットを飼育したり、建物を勝手に増改築してしまうなどのことを言います。

尚、保管義務違反と同様に用法義務違反に基づく損害賠償責任の請求は、建物が返還されてから1年以内に行わなければなりません。

賃貸人に通知する義務について

賃借人は、賃貸人対して

ポイント

・建物の修繕が必要なことを知ったとき

・賃貸人ではない第三者が自分が賃貸人であることを主張してきたとき

に通知しなければなりません。

ポイント

賃貸人が上記のことについてすでに知っているのであれば通知しなくても大丈夫です。

賃貸人が修繕することを受け入れる義務について

賃借人は、賃貸人から建物の保存について必要な修繕について拒絶することができません。

修繕を前提とした保守点検も同様に拒絶ができません。

拒絶することによって契約を解除される可能性があります。

一方で、修繕することによって賃借人が普通に建物を使えなくなってしまう場合は、賃借人から契約を解除できます。

賃借権や転貸するときに事前に賃貸人に承諾を得る義務について

賃借人は賃貸人の承諾なく、契約者である立場を他人に譲り渡したり、他人に貸してはいけません。

違反すると賃貸人は契約を解約できます。

これは契約書に記載されていなくても関係ありません。

ポイント

しかしながら、賃借権の譲渡または転貸について、賃貸人と賃借人の信頼関係の基礎が成立しているのであれば、この限りではありません。

賃借人が会社で、その会社が合併して他の会社になった場合は賃借権の譲渡に該当しません。

おさらい問題

○か×で答えてね

①　賃貸人の賃料を賃貸人の債権者によって差し押さえられた後に、賃貸人は第三者へ建物を譲渡した。この時に賃料を差し押さえた債権者は第三者である新賃貸人に賃料債権を支払うように請求できるが、賃借人に対しては賃料の支払いを請求することができない

②　転借人が過失によって借りている建物を毀損した場合は、原賃貸人に責任を負う必要がないが、故意によって建物を既存した場合は、転借人は原賃貸人に対して責任を負わなければならない

③　賃借人の保管義務違反について、賃貸人は保管義務違反を知った時から1年以内に損害賠償請求を行わなければならない

④　賃借人による賃貸人への通知義務は、賃貸人がその事情を知っていた、もしくは知りえる状況であった場合は義務は生じない

⑤　賃借権の譲渡の禁止事項を契約書に記載し忘れてしまったことによって、賃貸人は賃借人が賃借権を第三者へ譲渡したことによる契約違反を主張し、契約を解除することができない

正解は

①　×　賃借人に対して賃料支払いを請求できます

③　×　転借人の故意過失の建物の毀損については、転貸人が原賃貸人に責任を負います

③　×　建物の返還から1年以内に請求を行わなければなりません

④　×　通知義務は賃貸人が知っていた以外は通知しなければなりません

⑤　×　契約書に記載されてなくても契約解除することができます

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賃借人の義務について

賃料を支払う義務について

裁判例から見る賃料の支払い義務

差し押さえられた後に、賃貸人は賃借人に建物を譲り渡したとき場合

建物を保管する義務について

用法を遵守する義務について

賃貸人に通知する義務について

賃貸人が修繕することを受け入れる義務について

賃借権や転貸するときに事前に賃貸人に承諾を得る義務について

おさらい問題

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