賃貸人の賃借人に対しての修繕義務・修繕費用について詳しく解説をします | 不動産経営管理士の国家資格試験合格の独学の勉強ツール

ふーちゃん

入居が始まってからのお話なんだね

不動さん

大家さんは入居者（賃借人）に対して修繕の義務を負うんだ

これより賃貸人の修繕の義務を詳しく解説してまいります。

賃貸人の賃借人に対しての修繕義務・修繕費用についての本格的な一問一答はこちらから

修繕義務について

賃貸人は賃借人に対して建物を修繕して、賃借人に使用収益（利活用をして利益、利便を得ること）させなければなりません。

不動さん

大家さんは賃借人に対して、居住用の賃貸物件であれば、日常生活に差支えがないぐらいまでに修繕して、事業用の賃貸物件であれば通常に事業が営めるぐらいまでに修繕するということだよ

マンションの場合は

ポイント

・専有部分（部屋の中）

・専有使用権を有する共用部分（バルコニーや駐車場など）

が修繕の範囲になる。

ポイント

賃貸人はやるべき修繕を怠って、賃借人はそのことによって一部使用できなかった場合、使用できなかった割合の賃料は当然発生しない。

逆に、賃借人の責任で生じた修繕については、賃貸人に修繕義務は発生しません。

賃借人から賃貸人に

ポイント

・修繕の依頼を通知しても、相当な期間内に賃貸人が修繕をしなかった

・急迫な事情が生じた

場合は賃借人自ら修繕ができる。

賃貸借契約時に特約に、「修繕義務は借主の負担となる」という内容の記載をした場合は有効となる。

地震や台風などの災害があった場合

ポイント

修繕すれば使用が継続できる場合は、賃貸人の負担にて修繕をして、賃借人に使用収益させなければなりません。

軽微な破損で、賃借人の使用収益に影響がない場合は修繕をしなくても大丈夫です。

全壊、全部滅失など物理的に修繕ができない場合は、修繕をしなくても大丈夫です。

尚、建物自体が使えないので賃貸借契約も終了します。

修繕費用について

不動さん

修繕の費用について「必要費」と「有益費」の２つに分かれるんだ

ふーちゃん

どう違うのかな~

修繕の必要費の説明

修繕においての必要費とは、建物を普通に住めるように行う修繕の費用になります。

雨漏りが生じたときの修繕・水道管が破裂してしまったときの補修などです。

ポイント

修繕の必要費を賃借人が負担した場合、契約書に必要費の記述がなくても、賃借人は直ちに賃貸人に対して支払いを請求ができます。

ポイント

賃貸人が賃借人が負担した修繕の必要費の支払いを拒絶を続けた場合、支払をされるまで物件の明け渡しを拒絶できます。

修繕の必要費の負担を賃借人とする内容を契約書の特約に入れることは有効です。

不動さん

さすがに修繕の必要費の負担を賃借人側にすると、賃借人は怒っちゃうからあまり聞かないけどね

修繕の有益費の説明

修繕において有益費とは、建物の設備などを改良するために行う修繕の費用になります。

汲み取り式のトイレを水洗式のトイレへ変えるなど。

ポイント

修繕の有益費を賃借人が負担した場合、契約が終了したときに賃貸人に対して支払いを請求できます。

ポイント

支払額は、実際改良に掛かった金額もしくは改良によって資産価値が増加した金額のどちらかを賃貸人は選択して支払います。

賃貸人は当然金額は低い方を選ぶと考えられます。

ポイント

賃貸人が賃借人が負担した修繕の有益費の支払いを拒絶を続けた場合、支払をされるまで物件の明け渡しを拒絶できます。

ただし、裁判所が支払い期限を設定した場合は、明け渡さなければなりません。

修繕の有益費の負担を賃借人とする内容を契約書の特約に入れることは有効です。

造作買取請求権について

ふーちゃん

入居中にエアコンを取り付けた場合は、修繕の有益費に当たるの？

不動さん

エアコンの取付は有益費に当たらなくて、諸条件はあるけど造作費という項目に該当するよ

造作とは

造作とは、客観的に特定の人だけに便益受けるものではなく、みんなが便益を受けられるものを言います。

賃借人が購入などで手に入れたものであって、かつ取り外せたりできるものを指します。

ポイント

設置時には賃貸人の同意を得ていることが条件になります。

ふーちゃん

エアコンが該当しそうだね

造作物の取り扱いについて

ポイント

賃貸人の承諾を得て取り付けた造作物を、賃借人は退去時に買い取ってもらうように請求ができます。

ポイント

賃借人が一方的に買ってくださいと賃貸人に通知して到達した時点で売買契約が成立します。

買取価格は時価です。

ふーちゃん

賃借人から買ってと通知が到達したら契約が成立しちゃうなんてすごいな~

賃貸人は造作物の買取を拒否した場合、造作物の引き渡しを拒否できます。

しかし、建物の引き渡しは有益費とは違い、引き渡さなければなりません。

賃借人は造作買取請求権を行使できない内容を契約書の特約に入れることは有効です。

おさらい問題

○か×で答えてね

①　マンションでの賃借人が、自身の責任で生じた修繕の必要費を賃借人が負担し修繕後、直ちに賃借人が必要費の支払いを請求してきた場合、賃貸人は専有部分ついて支払いを拒絶できるが、専有使用権の部分は支払う必要がある。

②　天災により賃貸物件が全壊したときに、賃借人は賃貸人に対し建物修繕請求権は無くなるが、代わりに賃貸借契約に基づく損害賠償責任を、賃貸人に請求することができる

③　修繕の必要費については賃借人の負担と契約書に特約で記載できないが、有益費については記載できる

④　賃貸人の有益費の負担額については、修繕においての支出額または価値の増加額のどちらかになるが、賃借人がそのどちらかの金額を選択し、賃貸人に請求することができる

⑤　造作買取請求権について賃借人が賃貸人の同意なしで設置した場合は行使できない旨を契約書に記載しなかった場合、賃借人は賃貸人の同意なしで設置した造作買取請求権を行使できる

正解は

①　×　賃貸人は賃借人の責任で生じた修繕の支払い義務はありません

③　×　天災などによる不可抗力の建物が全壊した場合、賃貸借契約も終了します。そもそも賃貸借契約に基づく賃貸人の責任もありません

③　×　どちらとも特約に記載できます

④　×　有益費の支払いの選択は賃貸人が選択します

⑤　×　契約書に記載されてなくても同意していない造作買取請求権は行使できません

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修繕義務について

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