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賃貸不動産経営管理士の試験において、
賃貸人（大家さん）の修繕義務・修繕費用は
実務でも最重要テーマのひとつで毎年出題されます。
「大家さんはどこまで修繕する義務があるの？」
「必要費と有益費の違いは？」
「借主が勝手に修繕したら費用を請求できる？」
「天災で全壊したら損害賠償を請求できる？」
「造作買取請求権って何？」
今回はおなじみ不動さんとふーちゃん先輩の会話を交えながら、
修繕義務・必要費・有益費・造作買取請求権の試験頻出ポイントを徹底解説します。
この記事でわかること
- 賃貸人の修繕義務の範囲と例外
- 借主が自ら修繕できる2つの条件
- 必要費と有益費の違い・費用の請求タイミング
- 天災で全壊した場合の取り扱い
- 造作買取請求権の仕組みと特約による排除
- おさらい問題で理解度チェック
まず試験頻出ポイントを表で整理する
| 項目 | 試験に出るポイント |
|---|---|
| 修繕義務を負う範囲 | 専有部分・専有使用権を有する共用部分（バルコニー・駐車場など） |
| 借主の責任による修繕 | ❌ 貸主に修繕義務は発生しない |
| 借主が自ら修繕できる場合① | 修繕の依頼を通知したのに相当な期間内に貸主が修繕しない場合 |
| 借主が自ら修繕できる場合② | 急迫な事情が生じた場合 |
| 必要費の請求タイミング | 直ちに請求できる（契約書の記載がなくても） |
| 有益費の請求タイミング | 契約終了時に請求できる |
| 有益費の支払額の選択者 | ✅ 貸主が選択する（支出額または価値増加額のどちらか低い方） |
| 天災による全壊・全部滅失 | 修繕義務なし・賃貸借契約も終了・損害賠償責任もなし |
| 造作買取請求権の条件 | 貸主の同意を得て設置した造作物に限る |
| 造作買取請求権の特約 | ✅ 「造作買取請求権を行使できない」という特約は有効 |
不動さん：
ふーちゃん先輩：
①賃貸人の修繕義務
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 修繕義務の基本 | 賃貸人は賃借人が使用収益できる状態を維持する義務を負う |
| 修繕の程度 | 居住用なら日常生活に支障がない程度・事業用なら通常の事業が営める程度 |
| 修繕義務の範囲（マンション） | 専有部分（部屋の中）・専有使用権を有する共用部分（バルコニー・駐車場） |
| 修繕を怠った場合 | 使用できなかった割合の賃料は当然発生しない |
| 借主の責任による修繕 | ❌ 賃貸人に修繕義務は発生しない |
| 修繕義務を借主負担とする特約 | ✅ 有効（契約書の特約に記載すれば有効） |
借主が自ら修繕できる2つの条件
| 条件 | 内容 |
|---|---|
| 条件① | 修繕の依頼を通知しても相当な期間内に貸主が修繕をしなかった場合 |
| 条件② | 急迫な事情が生じた場合（すぐに修繕しないと被害が拡大するなど） |
ペンギン社長：
天災・全壊の場合の取り扱い
| 状況 | 修繕義務 | 賃貸借契約 | 損害賠償責任 |
|---|---|---|---|
| 修繕すれば使用できる場合 | ✅ 貸主負担で修繕義務あり | 継続 | 対応による |
| 軽微な破損で使用に影響がない場合 | ❌ 修繕しなくてよい | 継続 | なし |
| 全壊・全部滅失の場合（天災） | ❌ 修繕義務なし | 終了 | ❌ なし（不可抗力） |
ポイント
試験のポイント：
「天災により全壊した場合、借主は損害賠償請求できる」→ ×。
天災による全壊は不可抗力のため賃貸人に損害賠償責任はありません。
賃貸借契約も終了します。
不動さん：
ふーちゃん先輩：
②必要費と有益費の違い
| 比較項目 | 必要費 | 有益費 |
|---|---|---|
| 定義 | 建物を普通に使えるようにするための修繕費用 | 建物の設備などを改良するための修繕費用 |
| 具体例 | 雨漏りの修繕・水道管破裂の補修 | 汲み取り式トイレを水洗式に変える |
| 借主が負担した場合の請求タイミング | 直ちに請求できる | 契約終了時に請求できる |
| 契約書の請求できると記載がなくても請求できるか | ✅ できる | ✅ できる |
| 支払額の選択者 | 借主が支出した金額 | 貸主が選択（支出額または価値増加額のどちらか低い方） |
| 明渡し拒絶権 | ✅ 支払われるまで明渡し拒絶できる | ✅ 支払われるまで明渡し拒絶できる（ただし裁判所が期限設定した場合は明渡す） |
| 借主負担とする特約 | ✅ 有効 | ✅ 有効 |
不動さん：
ふーちゃん先輩：
ペンギン社長：
③造作買取請求権
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 造作とは | 客観的に誰でも便益を受けられるもの・借主が取得して取り外しができるもの |
| 具体例 | エアコン・洗面台・畳など |
| 造作買取請求権の条件 | 設置時に貸主の同意を得ていること |
| 造作買取請求権の行使方法 | 借主が「買い取ってほしい」と通知→通知が到達した時点で売買契約が成立 |
| 買取価格 | 時価（取得時の価格ではない） |
| 買取を拒否した場合 | 貸主は造作物の引渡しを拒否できる・ただし建物の引渡しは拒否できない |
| 造作買取請求権を排除する特約 | ✅ 有効（契約書に「造作買取請求権を行使できない」と記載すれば有効） |
| 同意なし設置の造作 | ❌ 特約の記載がなくても造作買取請求権は行使できない |
不動さん：
ふーちゃん先輩：
ペンギン社長：
必要費・有益費・造作の違いをまとめると
| 区分 | 具体例 | 費用の位置づけ | 請求タイミング |
|---|---|---|---|
| 必要費 | 雨漏り修繕・水道管破裂の修繕 | 建物を普通に使えるようにする費用 | 直ちに請求可 |
| 有益費 | 汲み取り式→水洗式トイレへの改良 | 建物の価値を高める改良費用 | 契約終了時に請求可 |
| 造作 | エアコン・洗面台・畳 | 取り外し可能な設置物 | 退去時に買取請求可（同意ある場合のみ） |
不動さん：
ふーちゃん先輩：
試験対策：おさらい問題
○か×で答えてください。
問題①
マンションの賃借人が自身の責任で生じた修繕の必要費を負担して修繕した後、直ちに賃貸人に対して支払いを請求してきた場合、賃貸人は支払いを拒絶できる。
問題②
天災により賃貸物件が全壊したとき、借主は貸主に対して賃貸借契約に基づく損害賠償を請求することができる。
問題③
修繕の必要費は借主の負担とする内容を契約書の特約に記載することはできないが、有益費は記載できる。
問題④
有益費の支払額については、実際の支出額または価値増加額のどちらかを借主が選択して請求することができる。
問題⑤
造作買取請求権について借主が貸主の同意なしで設置した場合は、契約書に造作買取請求権を行使できない旨の記載がなければ行使することができる。
問題⑥
賃貸人が有益費の支払いを拒絶し続けた場合、借主は支払われるまで建物の明渡しを拒絶することができる。
問題⑦
借主が貸主の同意を得て設置したエアコンについて、退去時に借主が買取請求の通知を貸主に送付した場合、通知が到達した時点で売買契約が成立する。
正解と解説
① ○
借主（賃借人）自身の責任で生じた修繕については貸主（賃貸人）に修繕義務は発生しません。したがって費用を負担する必要もありません。
② ×
天災による全壊は不可抗力のため賃貸人に損害賠償責任はありません。賃貸借契約も終了します。
③ ×
必要費・有益費ともに借主負担とする内容を契約書の特約に記載することは有効です。どちらも特約で変更できます。
④ ×
有益費の支払額の選択は貸主が行います。支出額または価値増加額のどちらか低い方を貸主が選択します。「借主が選択する」は誤りです。
⑤ ×
貸主の同意なしで設置した造作については契約書の記載がなくても造作買取請求権は行使できません。貸主の同意があることが造作買取請求権の大前提です。
⑥ ○
有益費の支払いを拒絶され続けた場合、借主は支払われるまで建物の明渡しを拒絶できます。ただし裁判所が支払期限を設定した場合は明渡さなければなりません。
⑦ ○
造作買取請求権は借主が通知を送りその通知が到達した時点で売買契約が成立します。貸主の承諾は不要です。
不動さん：
ふーちゃん先輩：
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まとめ：修繕義務・必要費・有益費・造作の5大ポイント
- 借主の責任による修繕は貸主に義務なし・通知後相当期間経過か急迫な事情があれば借主が自ら修繕できる
- 必要費は直ちに請求できる・有益費は契約終了時に請求できる
- 有益費の支払額は貸主が選択する（支出額または価値増加額のどちらか低い方）
- 天災による全壊は不可抗力・損害賠償責任なし・賃貸借契約も終了
- 造作買取請求権は貸主の同意ある造作のみ・特約で排除できる
テキスト目次はこちらから
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賃貸不動産経営管理士の勉強テキスト
賃貸不動産経営管理士の勉強について 不動さん賃貸不動産経営管理士の勉強ができるページです 順番にページを開いていただいて、理解頂ければ合格に近づくと思います ふーちゃん賃貸不動産経営管理 ...
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今勉強した内容は賃管士テキスト目次の【賃貸人の修繕義務・修繕費用について】です
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