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賃貸不動産経営管理士の試験において、
賃貸の入居者募集における法律上の規制は
宅地建物取引業法・景品表示法・不動産公正競争規約が絡む重要テーマです。
「入居者募集の広告を出すには何の免許が必要？」
「広告を出せる時期に制限がある？」
「宅建業法による広告規制とはどんなもの？」
「違反したらどんな罰則がある？」
今回はおなじみ不動さんとふーちゃん先輩の会話を交えながら、
賃貸の入居者募集における法律上の規制の試験頻出ポイントを徹底解説します。
この記事でわかること
- 入居者募集の広告を出すために必要な免許
- 広告を出せる時期の制限（未完成物件の広告制限）
- 宅建業法による広告の禁止行為
- 取引態様の明示義務
- 違反した場合の罰則
- おさらい問題で理解度チェック
まず試験頻出ポイントを表で整理する
| 項目 | 試験に出るポイント |
|---|---|
| 広告に必要な免許 | 宅地建物取引業の免許が必要 |
| 未完成物件の広告制限 | 建築確認を受けた後でなければ広告できない |
| 未完成物件の契約制限 | 建築確認を受けた後でなければ契約できない |
| 取引態様の明示義務 | 広告に取引態様を必ず明示する必要がある |
| 取引態様の明示タイミング | 広告時と注文を受けたとき（契約前）の2回明示が必要 |
| 誇大広告の禁止 | 宅建業法32条・著しく事実と異なる表示の禁止 |
| 誇大広告の罰則 | 6ヶ月以下の懲役または100万円以下の罰金 |
| 不当な取引方法の禁止 | おとり広告・虚偽広告の禁止 |
不動さん：
ふーちゃん先輩：
①広告を出せる時期の制限（未完成物件）
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 未完成物件の広告制限 | 建築確認を受けた後でなければ広告してはならない |
| 未完成物件の契約制限 | 建築確認を受けた後でなければ契約してはならない |
| 根拠法 | 宅地建物取引業法第33条・第36条 |
| 建築確認前に広告した場合 | 宅建業法違反・行政処分・刑事罰の対象になる |
ポイント
試験のポイント：
「未完成物件は建築確認を受ける前でも広告だけなら出せる」→ ×。
建築確認を受ける前は広告も契約もできません。
不動さん：
ふーちゃん先輩：
②取引態様の明示義務
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 取引態様とは | 宅建業者がどのような立場で取引に関与するかを示すもの |
| 取引態様の種類 | ①売主（貸主） ②代理 ③媒介（仲介） |
| 明示が必要なタイミング① | 広告時に必ず明示する |
| 明示が必要なタイミング② | 注文を受けたとき（契約前）に遅滞なく明示する |
| 合計の明示回数 | 2回（広告時・注文を受けたとき） |
| 根拠法 | 宅地建物取引業法第34条 |
ポイント
試験のポイント：
「取引態様は広告時の1回だけ明示すればよい」→ ×。
広告時と注文を受けたときの2回明示が必要です。
不動さん：
ふーちゃん先輩：
③宅建業法による広告の禁止行為
| 禁止行為 | 内容 | 根拠法 |
|---|---|---|
| 誇大広告の禁止 | 著しく事実と異なる表示・実際より著しく優良または有利であると誤認させる表示の禁止 | 宅建業法第32条 |
| 不当な取引方法の禁止 | おとり広告・虚偽広告・存在しない物件の広告の禁止 | 宅建業法第47条 |
| 未完成物件の広告禁止 | 建築確認前の広告の禁止 | 宅建業法第33条 |
誇大広告違反の罰則
| 罰則の種類 | 内容 |
|---|---|
| 刑事罰 | 6ヶ月以下の懲役または100万円以下の罰金（もしくは両方） |
| 行政処分 | 業務停止命令・免許取り消しなどの行政処分 |
ペンギン社長：
④景品表示法・不動産公正競争規約による規制
| 規制の種類 | 内容 |
|---|---|
| 不当表示の禁止 | 実際よりも著しく優良または有利であると一般消費者に誤認させる表示の禁止 |
| 不当景品の禁止 | 過大な景品の提供の禁止 |
| 公正競争規約の表示ルール | 徒歩の時間・広さ・新築の定義など広告の表示ルールを定める |
不動さん：
ふーちゃん先輩：
試験対策：おさらい問題
○か×で答えてください。
問題①
宅地建物取引業の免許を持たない賃貸住宅管理業者は入居者募集の広告を直接出すことができる。
問題②
未完成の賃貸住宅は建築確認を受ける前でも広告だけなら出すことができる。
問題③
未完成の賃貸住宅は建築確認を受けた後でなければ賃貸借契約を締結することができない。
問題④
取引態様は広告時に明示すれば注文を受けたとき（契約前）に再度明示する必要はない。
問題⑤
取引態様の種類には売主（貸主）・代理・媒介（仲介）の3種類がある。
問題⑥
誇大広告に違反した場合の刑事罰は1年以下の懲役または100万円以下の罰金である。
問題⑦
不動産広告の規制は宅地建物取引業法・景品表示法・不動産公正競争規約の3つが主なルールになっている。
正解と解説
① ×
宅地建物取引業の免許を持たない管理業者は直接広告を出すことができません。広告を出すには宅地建物取引業の免許が必要です。
② ×
未完成物件は建築確認を受ける前は広告も出せません。「広告だけなら出せる」は誤りです。建築確認後に初めて広告を出すことができます。
③ ○
未完成物件は建築確認を受けた後でなければ賃貸借契約を締結することができません。
④ ×
取引態様は広告時と注文を受けたときの2回明示が必要です。広告時の1回だけでは不十分です。
⑤ ○
取引態様の種類は①売主（貸主）②代理③媒介（仲介）の3種類です。
⑥ ×
誇大広告の刑事罰は6ヶ月以下の懲役または100万円以下の罰金です。「1年以下の懲役」は誤りです。
⑦ ○
不動産広告の規制は宅地建物取引業法・景品表示法・不動産公正競争規約の3つが主なルールです。
不動さん：
ふーちゃん先輩：
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まとめ：入居者募集の法律上の規制5大ポイント
- 入居者募集の広告には宅建業の免許が必要・免許のない管理業者は直接出せない
- 未完成物件は建築確認後でなければ広告も契約もできない（広告だけならいいは×）
- 取引態様は広告時と注文を受けたときの2回明示が必要
- 誇大広告の刑事罰は6ヶ月以下の懲役または100万円以下の罰金
- 広告規制は宅建業法・景品表示法・不動産公正競争規約の3つが主なルール
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