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賃貸不動産経営管理士の試験において、
賃貸借契約の特徴と種類は
民法・借地借家法と絡む基礎的かつ重要テーマです。
「普通賃貸借契約と定期建物賃貸借契約の違いは？」
「契約書を取り交わさないと契約は成立しない？」
「使用貸借契約って何が違うの？」
「借主が死亡したら契約はどうなる？」
「契約交渉中に一方的に断られたら損害賠償請求できる？」
今回はおなじみ不動さんとふーちゃん先輩の会話を交えながら、
賃貸借契約の特徴と種類の試験頻出ポイントを徹底解説します。
この記事でわかること
- 賃貸借契約の5種類と特徴
- 賃貸借契約は諾成契約・口頭でも成立するという重要ポイント
- 書面が必要な契約・不要な契約の違い
- 使用貸借契約の特徴と賃貸借契約との違い
- 契約締結上の過失（判例）
- 借主・貸主が死亡した場合の契約の取り扱い
- おさらい問題で理解度チェック
まず試験頻出ポイントを表で整理する
| 項目 | 試験に出るポイント |
|---|---|
| 賃貸借契約の成立 | 諾成契約・口頭でも成立する・契約書は必須ではない |
| 書面が必要な契約 | 定期建物賃貸借契約・終身建物賃貸借契約・取り壊し予定建物の賃貸借契約 |
| 書面は公正証書が必要か | ❌ 公正証書でなくてよい（書面であればよい） |
| 書面なしで成立する契約 | 一時使用目的の建物賃貸借契約 |
| 使用貸借契約とは | 賃料を支払わない契約・借地借家法が適用されない |
| 使用貸借契約の修繕義務 | 設備の故障は借主負担で修繕する |
| 賃貸借契約で借主が死亡した場合 | ✅ 契約は終了しない・相続人が引き継ぐ |
| 使用貸借契約で借主が死亡した場合 | ✅ 契約は終了する |
| 契約締結上の過失 | 強い信頼が生まれた段階で一方的に拒絶した場合は損害賠償責任が生じる |
不動さん：
ふーちゃん先輩：
①賃貸借契約の5種類
| 契約の種類 | 特徴 | 書面の要否 |
|---|---|---|
| 普通賃貸借契約 | 最も一般的・契約期間は2年が大多数・更新あり | 不要（諾成契約） |
| 定期建物賃貸借契約 | 更新なし・期間満了で終了・事前説明義務あり | ✅ 必要（電磁的書面可、公正証書でなくてよい） |
| 終身建物賃貸借契約 | 借主が死亡するまで契約が続く・高齢者向け | ✅ 必要（公正証書でなくてよい） |
| 建物の取り壊しが予定されている賃貸借契約 | 取り壊し予定の建物を期限付きで貸す契約 | ✅ 必要（特約部分のみ書面可、公正証書でなくてよい） |
| 一時使用目的の建物賃貸借契約 | 一時的な使用目的・借地借家法の一部が適用されない | 不要（諾成契約） |
不動さん：
ふーちゃん先輩：
②賃貸借契約の特徴（諾成契約）
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 契約の成立方法 | 諾成契約・貸主と借主の意思表示が合致すれば成立 |
| 書面は必要か | 原則として不要（口頭でも成立する） |
| なぜ書面を取り交わすのか | トラブル防止・「言った言わない」の争いを避けるため |
| 宅建業者の義務 | 媒介するときは貸主・借主双方に契約書を交付する義務がある |
| 例外的に書面が必要な契約 | 定期建物賃貸借・終身建物賃貸借・取り壊し予定建物の賃貸借 |
ポイント
試験のポイント：
「普通賃貸借契約は契約書を取り交わさないと成立しない」→ ×。
普通賃貸借契約は諾成契約なので口頭でも成立します。
ペンギン社長：
③使用貸借契約とは
| 比較項目 | 賃貸借契約 | 使用貸借契約 |
|---|---|---|
| 賃料 | ✅ あり（賃料を支払う） | ❌ なし（タダで借りる） |
| 借地借家法の適用 | ✅ 適用される | ❌ 適用されない |
| 借主の立場 | 強い（借地借家法で保護される） | 弱い（借地借家法の保護なし） |
| 設備の故障・修繕 | 貸主（大家さん）が修繕義務を負う | 借主が自己負担で修繕する |
| 建物の売却後の立場 | 新オーナーに対抗できる（登記又は引渡しがあれば） | 退去を拒否できない |
| 借主が死亡した場合 | 契約は終了しない・相続人が引き継ぐ | 契約は終了する |
| 契約の成立 | 諾成契約 | 諾成契約（書面を残すことが望ましい） |
不動さん：
ふーちゃん先輩：
ペンギン社長：
④借主・貸主が死亡した場合の契約の取り扱い
| 状況 | 賃貸借契約 | 使用貸借契約 |
|---|---|---|
| 借主（賃借人）が死亡した場合 | ✅ 契約は終了しない・相続人が引き継ぐ | ✅ 契約は終了する |
| 貸主（賃貸人）が死亡した場合 | ✅ 契約は終了しない・相続人が引き継ぐ | ✅ 契約は終了しない・相続人が引き継ぐ |
ポイント
試験のポイント：
「使用貸借契約において賃借人（借主）が死亡したときは契約が終了する」→ 正しい。
一方「賃貸借契約において借主が死亡したときは契約が終了する」→ ×。
賃貸借契約は相続人が引き継ぎます。
不動さん：
ふーちゃん先輩：
⑤契約締結上の過失（判例）
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 判例の内容 | 美容院を開業したい人が店舗を借りようとしたが大家さんが土壇場で契約を拒絶した事例 |
| 状況 | 大家さんが前向きだったため申込人は契約前に店舗の改築工事を行っていた |
| 裁判所の判断 | 契約交渉において強い信頼関係が生まれた段階では一方的な拒絶は損害賠償責任が生じる |
| 試験のポイント | 契約が成立していなくても交渉段階での一方的な拒絶は損害賠償の対象になりうる |
不動さん：
ふーちゃん先輩：
試験対策：おさらい問題
○か×で答えてください。
問題①
普通賃貸借契約は契約書を取り交わさないと契約が成立しない。
問題②
定期建物賃貸借契約は公正証書による書面でなければ契約が成立しない。
問題③
使用貸借契約において借主（賃借人）が死亡したときは契約が終了する。
問題④
賃貸借契約において借主が死亡したときは契約が終了する。
問題⑤
使用貸借契約において入居中の設備が故障した場合は借主の負担で修繕しなければならない。
問題⑥
使用貸借契約には借地借家法が適用される。
問題⑦
契約交渉が進んでいた段階で貸主が一方的に契約を拒絶した場合でも契約が成立していないため損害賠償責任は生ずることはない。
正解と解説
① ×
普通賃貸借契約は諾成契約なので口頭でも成立します。契約書は必須ではありません。ただし宅建業者が媒介する場合は貸主・借主双方に契約書を交付する義務があります。
② ×
定期建物賃貸借契約は書面が必要ですが公正証書でなくてよいです。書面であれば有効です。
③ ○
使用貸借契約において借主（賃借人）が死亡したときは契約が終了します。これが賃貸借契約との大きな違いです。
④ ×
賃貸借契約において借主が死亡しても契約は終了しません。相続人が契約を引き継ぎます。
⑤ ○
使用貸借契約では設備の故障は借主の負担で修繕します。賃料を支払わない分、借主の権利が制限されます。
⑥ ×
使用貸借契約には借地借家法が適用されません。借主の立場が弱くなる大きな理由のひとつです。
⑦ ×
契約が成立していなくても交渉段階で強い信頼関係が生まれた状態で一方的に拒絶した場合は損害賠償責任が生じます（契約締結上の過失）。
不動さん：
ふーちゃん先輩：
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まとめ：賃貸借契約の特徴と種類の5大ポイント
- 賃貸借契約は諾成契約・口頭でも成立する（書面は必須ではない）
- 書面が必要な3つは定期建物賃貸借・終身建物賃貸借・取り壊し予定建物の賃貸借（公正証書でなくてよい）
- 使用貸借契約は借地借家法が適用されない・設備の修繕は借主負担
- 使用貸借契約は借主が死亡したら終了・賃貸借契約は相続人が引き継ぐ
- 契約締結上の過失：強い信頼が生まれた段階での一方的な拒絶は損害賠償の対象
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賃貸不動産経営管理士の勉強テキスト
賃貸不動産経営管理士の勉強について 不動さん賃貸不動産経営管理士の勉強ができるページです 順番にページを開いていただいて、理解頂ければ合格に近づくと思います ふーちゃん賃貸不動産経営管理 ...
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