賃貸借契約の特徴と種類を詳しく解説をします | 不動産経営管理士の国家資格試験合格の独学の勉強ツール

2022年11月30日

ペンギン社長

不動産業で代表として仕事をしております。不動産業界の仕事に興味がある方、不動産業界に入りたての方向けに記事を書いてまいります。

ふーちゃん

アパートを借りる契約にも色々な種類があるの？

不動さん

賃貸は普通賃貸借契約がほとんどの割合を占めるけど、他にもいくつか契約の種類があるよ

まずは賃貸借契約の種類について解説してまいります。

賃貸借契約の種類

賃貸借契約の種類は以下の通りです。

ポイント

・普通賃貸借契約

・定期建物賃貸借契約

・終身建物賃貸借契約

・使用賃借契約

・建物の取り壊しが予定されている賃貸借契約

不動さん

普通賃貸借契約の契約期間は2年間が大多数です

賃貸借契約の特徴

不動さん

原則的には賃貸借契約は貸主が「貸します」借主が「借ります」とお互いの意思表示が合致したときに成立するんだ

ふーちゃん

ふ～ん。契約書を取り交わしたら契約が成立するんじゃないんだ

契約行為は諾成契約（口頭での契約）で成立します。

ですが、口頭だけで契約を終わらせてしますと、トラブルがあったときにどういう内容で契約したのか何もないので、言った言わないの応酬になってしまい、収拾がつかなくなってしまいます。

ですので、宅建業法ではトラブルを回避するため、確証として宅建業者は貸主と借主に賃貸借契約の内容が記載されている書面を交付することが定められています。

賃貸借契約の中では書面を取り交わさなければ契約が成立しないものもあります。

逆に書面を取り交わす必要のない契約もあります。

書面を取り交わさなければ契約が成立しないもの

ポイント

・定期建物賃貸借契約

・終身建物賃貸借契約

・建物の取り壊しが予定されている賃貸借契約

不動さん

書面は公正証書でなくても大丈夫です

書面を取り交わさなくても契約が成立するもの

メモ

・一時使用目的の建物賃貸借契約

使用貸借契約について

不動さん

賃貸借契約は借主から賃料をもらうことが前提となるんだけど、賃料をもらわない契約を使用貸借契約と言うんだ

ふーちゃん

大家さんはタダで貸すだけの契約なんだね

使用貸借契約の特徴

ポイント

・賃貸借契約にて適用される借地借家法が使用貸借契約では適用されない

・貸主が他の人に使用貸借している建物を売却した後、新しく買った人が退去してほしいと言ってきた場合、退去を拒否することができない

・使用貸借契約は諾成契約である（契約内容の書面は残しておいたほうがいいです）

・入居中の設備の故障などの不具合は借主の負担で修繕をする

・賃貸借契約において借主が亡くなっても賃貸借契約は終了しないが、使用貸借契約は借主が亡くなったら契約が終了する

不動さん

賃料を支払わない契約だから、その分借主の立場は弱くなるんだよ

賃貸借契約の締結上の過失についての判例

賃貸借契約に向けて交渉が進んでいるのに関わらず相手方が一方的に契約締結を拒否した例

不動さん

美容院を開業したい人が店舗を借りたいと大家さんに申し込みをしたんだ。

その時、大家さんは前向きだったので、契約する前に店舗を改築していいよと、許可も出したのに・・・。

土壇場で急に契約しないと拒否したんだ

ふーちゃん

え～！お金をいっぱい出して改築してたのに～困っちゃうよ

その後、申込人は裁判を起こしました。

裁判所の判断は、契約の締結交渉にあたっては、相手方に誠実に対応すべきであって、強い信頼が生まれた段階では、貸主の予定者が一方的に契約を拒絶した場合においては申込人に対して損害賠償責任が生じるとの判決内容でした。

ふーちゃん

それはそうだよね～。

裁判所の判断は当たり前だと思うよ。

おさらい問題

○か×で答えてね

①　普通賃貸借契約は契約書を取り交わさないと契約が成立しない

②　定期建物賃貸借契約は公正証書による契約書を取り交わさないと契約が成立しない

③　使用貸借契約において賃貸人が死亡したときは契約が終了する

正解は

①　×　契約は成立します。宅地建物取引業者が媒介するにあたっては賃貸借契約書を貸主借主へ交付する必要があります

③　×　公正証書によらない書面でも有効です

③　×　契約は終了しません。借主が死亡したときは契約が終了となります

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