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賃貸不動産経営管理士の試験において、
賃貸不動産の相続（貸家建付地・小規模宅地の特例・相続税評価）は
税務・相続分野の重要テーマです。
「貸家建付地って何？更地より評価が下がるの？」
「小規模宅地の特例って賃貸不動産にも使える？」
「相続が発生した場合に賃貸借契約はどうなる？」
「借家権割合30%って何？」
「相続税の申告期限はいつ？」
今回はおなじみ不動さんとふーちゃん先輩の会話を交えながら、
賃貸不動産の相続に関する試験頻出ポイントを徹底解説します。
この記事でわかること
- 貸家建付地の意味と相続税評価の計算方法
- 借家権割合（30%）の意味と使い方
- 小規模宅地の特例（貸付事業用宅地等）の内容
- 相続発生時の賃貸借契約の取り扱い
- 相続税の申告期限・手続きの流れ
- おさらい問題で理解度チェック
まず試験頻出ポイントを表で整理する
| 項目 | 試験に出るポイント |
|---|---|
| 貸家建付地とは | 建物とその敷地を所有しその建物を他者に賃貸している場合の土地の評価方法 |
| 借家権割合 | 全国一律30% |
| 貸家建付地の評価式 | 更地評価額×（1−借地権割合×借家権割合30%×賃貸割合） |
| 貸家（建物）の評価式 | 固定資産税評価額×（1−借家権割合30%×賃貸割合） |
| 小規模宅地の特例（貸付事業用） | 200㎡を限度として評価額を50%減額できる |
| 相続発生と賃貸借契約 | 賃貸借契約は相続人に引き継がれる・契約は終了しない |
| 相続税の申告期限 | 相続開始を知った日の翌日から10ヶ月以内 |
| 敷金の相続 | 借主から預かっている敷金の返還義務は相続人が引き継ぐ |
不動さん：
ふーちゃん先輩：
①貸家建付地の評価
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 貸家建付地とは | 建物とその敷地を同一人物が所有し建物を第三者（入居者）に賃貸している場合の土地 |
| なぜ評価が下がるか | 入居者に借家権があるため土地を自由に使えない→価値が下がる |
| 評価計算式 | 更地評価額×（1−借地権割合×借家権割合（30%）×賃貸割合） |
| 借地権割合 | 路線価図に記載（地域によって異なる・30〜90%） |
| 借家権割合 | 全国一律30% |
| 賃貸割合 | 全室のうち賃貸している割合（満室なら100%・空室があれば下がる） |
貸家建付地評価額＝1,000万円×（1−0.6×0.3×1.0）＝1,000万円×0.82＝820万円
（更地より180万円評価が下がる）
不動さん：
ふーちゃん先輩：
②貸家（建物）の評価
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 建物の評価計算式 | 固定資産税評価額×（1−借家権割合30%×賃貸割合） |
| 計算例 | 固定資産税評価額500万円・賃貸割合100%の場合 500万円×（1−0.3×1.0）＝500万円×0.7＝350万円 |
| 自用建物との比較 | 自分で使っている建物は固定資産税評価額がそのまま相続税評価額になる |
| 賃貸建物の節税効果 | 借家権割合30%分だけ評価が下がるため相続税の節税効果がある |
ポイント
試験のポイント：
「貸家の相続税評価額は固定資産税評価額と同じである」→ ×。
賃貸中の建物（貸家）は固定資産税評価額から
借家権割合（30%）×賃貸割合分を
差し引いた額が評価額です。
ペンギン社長：
③小規模宅地の特例（貸付事業用宅地等）
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 特例の名称 | 小規模宅地等の特例・貸付事業用宅地等 |
| 対象となる土地 | アパート・マンション・貸戸建て・貸駐車場（舗装あり）の敷地 |
| 減額の上限面積 | 200㎡を限度 |
| 減額割合 | 50%減額 |
| 適用要件① | 相当の対価を得て継続的に行う事業であること |
| 適用要件② | 建物または構築物の敷地の用に供されていること |
| 青空駐車場 | ❌ 構築物がないため特例の対象外になる場合がある |
| 貸家建付地との併用 | ✅ 貸家建付地評価と組み合わせてさらに節税できる |
ポイント
試験のポイント：
「小規模宅地の特例（貸付事業用）は300㎡を限度に評価額を50%減額できる」→ ×。
限度面積は200㎡です。
不動さん：
ふーちゃん先輩：
④相続発生時の賃貸借契約の取り扱い
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 賃貸借契約の引き継ぎ | オーナーが死亡しても賃貸借契約は相続人に当然に引き継がれる |
| 入居者への通知 | 相続人は速やかに入居者に新オーナーへの変更を通知することが望ましい |
| 賃料の受け取り | 相続発生後の賃料は相続人が受け取る権利がある |
| 敷金の引き継ぎ | 借主から預かっている敷金の返還義務は相続人が引き継ぐ |
| 管理委託契約 | 管理会社との管理委託契約も原則として相続人に引き継がれる |
| 遺産分割前の賃料 | 遺産分割前の賃料は法定相続分に応じて各相続人が取得する |
ポイント
試験のポイント：
「オーナーが死亡した場合は賃貸借契約は終了する」→ ×。
賃貸借契約は相続人に引き継がれます・終了しません。
不動さん：
ふーちゃん先輩：
⑤相続税の申告・手続きの流れ
| 手続き | 期限・内容 |
|---|---|
| 相続放棄・限定承認 | 相続開始を知った日の翌日から3ヶ月以内に家庭裁判所に申述 |
| 準確定申告 | 相続開始を知った日の翌日から4ヶ月以内に被相続人の所得税を申告 |
| 相続税の申告・納付 | 相続開始を知った日の翌日から10ヶ月以内に申告・納付 |
| 遺産分割協議 | 相続人全員で話し合い・相続税申告前に完了することが望ましい |
| 不動産の相続登記 | 2024年4月から相続登記が義務化・3年以内に登記する義務 |
ポイント
試験のポイント：
「相続税の申告期限は相続開始を知った日の翌日から6ヶ月以内である」→ ×。
相続税の申告期限は10ヶ月以内です。
不動さん：
ふーちゃん先輩：
ペンギン社長：
試験対策：おさらい問題
○か×で答えてください。
問題①
貸家建付地の評価額の計算において借家権割合は地域によって異なる。
問題②
賃貸中の建物（貸家）の相続税評価額は固定資産税評価額と同額である。
問題③
小規模宅地の特例（貸付事業用宅地等）は300㎡を限度に評価額を50%減額できる。
問題④
オーナーが死亡した場合は賃貸借契約は終了し入居者は退去しなければならない。
問題⑤
借主から預かっている敷金の返還義務は相続発生後も相続人が引き継ぐ。
問題⑥
相続税の申告期限は相続開始を知った日の翌日から6ヶ月以内である。
問題⑦
2024年4月から相続登記が義務化され相続開始から3年以内に登記する義務がある。
正解と解説
① ×
借家権割合は全国一律30%です。地域によって異なるのは借地権割合です。「借家権割合が地域によって異なる→×」が典型的な引っかけです。
② ×
賃貸中の建物（貸家）は固定資産税評価額から借家権割合30%×賃貸割合を差し引いた額が評価額です。「固定資産税評価額と同額→×」が引っかけポイントです。
③ ×
小規模宅地の特例（貸付事業用宅地等）の限度面積は200㎡です。「300㎡→×・200㎡→○」が引っかけポイントです。
④ ×
オーナーが死亡しても賃貸借契約は相続人に引き継がれます。「オーナー死亡で契約終了→×」が典型的な引っかけです。
⑤ ○
敷金の返還義務は相続人が引き継ぎます。相続人は入居者が退去する際に敷金を返還する義務を負います。
⑥ ×
相続税の申告期限は10ヶ月以内です。「6ヶ月以内→×」が引っかけポイントです。相続放棄は3ヶ月・準確定申告は4ヶ月・相続税申告は10ヶ月という3つの期限を覚えましょう。
⑦ ○
2024年4月から相続登記が義務化され相続開始から3年以内に登記する義務があります。
不動さん：
ふーちゃん先輩：
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まとめ：賃貸不動産の相続の5大ポイント
- 借家権割合は全国一律30%（借地権割合は地域により異なる）
- 小規模宅地の特例（貸付事業用）は200㎡を限度に50%減額
- オーナーが死亡しても賃貸借契約は相続人に引き継がれる・終了しない
- 敷金の返還義務は相続人が引き継ぐ
- 相続放棄は3ヶ月・準確定申告は4ヶ月・相続税申告は10ヶ月以内
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賃貸不動産経営管理士の勉強について 不動さん賃貸不動産経営管理士の勉強ができるページです 順番にページを開いていただいて、理解頂ければ合格に近づくと思います ふーちゃん賃貸不動産経営管理 ...
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