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賃貸不動産経営管理士の試験において、
賃貸住宅管理業者の業務規定は毎年複数問出題される最重要テーマのひとつです。
「名義貸しの罰則って懲役？罰金？」
「業務管理者は兼任できるの？」
「秘密を守る義務は退職後も続く？」
これらを正確に覚えていないと確実に失点します。
今回はおなじみ不動さんとふーちゃんの会話を交えながら、
賃貸住宅管理業法10条〜21条で定められた業務12項目を
試験に出るポイントに絞って徹底解説します。
この記事でわかること
- 賃貸住宅管理業者の業務12項目の内容
- 各業務に関連する罰則の種類と金額
- 試験で狙われる引っかけポイント
- おさらい問題で理解度チェック
まず罰則の数字を表で整理する
この記事で登場する罰則をまず一覧で確認しておきましょう。
| 違反内容 | 罰則 |
|---|---|
| 名義貸しの禁止違反 | 1年以下の懲役もしくは100万円以下の罰金（または両方） |
| 業務管理者不在で管理受託契約を締結 | 30万円以下の罰金 |
| 虚偽・不備のある契約書を交付 | 30万円以下の罰金 |
| 従業者証明書の不携帯・提示拒否 | 30万円以下の罰金 |
| 帳簿の不備・虚偽記載 | 30万円以下の罰金 |
| 標識の未掲示 | 30万円以下の罰金 |
| 秘密漏洩 | 30万円以下の罰金 |
ふーちゃん：
不動さん：
賃貸住宅管理業者の業務12項目
賃貸住宅管理業法（10条〜21条）で定められている業務は以下の12項目です。
| 条文 | 業務項目 |
|---|---|
| 10条 | ①業務処理の原則 |
| 11条 | ②名義貸しの禁止 |
| 12条 | ③業務管理者の選任 |
| 13条 | ④重要事項説明 |
| 14条 | ⑤管理受託契約の締結時の書面の交付 |
| 15条 | ⑥管理業務の再委託の禁止 |
| 16条 | ⑦分別管理 |
| 17条 | ⑧証明書の携帯等 |
| 18条 | ⑨帳簿の備付け等 |
| 19条 | ⑩標識の掲示 |
| 20条 | ⑪委託者への定期報告 |
| 21条 | ⑫秘密を守る義務 |
では各項目を順番に解説していきます。
①業務処理の原則
管理業務を行うにあたり、誠実かつ公正に業務を処理することが義務付けられています。
不動さん：
ふーちゃん：
②名義貸しの禁止
登録を受けた管理業者が、その名義を他の人に貸して管理業を行わせることは禁止されています。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 禁止行為 | 自分の登録名義を他者に貸して管理業を行わせること |
| 罰則 | 1年以下の懲役もしくは100万円以下の罰金（または両方） |
ポイント
試験のポイント：
他のすべての違反が「30万円以下の罰金」なのに対し、
名義貸しだけが「1年以下の懲役または100万円以下の罰金」と
別格の重さです。
③業務管理者の選任
登録を受けた管理会社は、
営業所または事務所ごとに各1人以上の
業務管理者を設置しなければなりません。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 設置義務 | 営業所・事務所ごとに1人以上 |
| 兼任の可否 | ❌ 複数の事務所での兼任は不可 |
| 欠員時の業務制限 | 次の業務管理者が選任されるまで、その事務所で管理受託契約の締結不可 |
| 違反した場合の罰則 | 30万円以下の罰金 |
ふーちゃん：
不動さん：
ポイント
試験の引っかけポイント：
「業務管理者が欠員した場合、他の事務所の業務管理者が出向けば管理受託契約ができる」→ ×。
兼任は不可のため欠員した事務所での管理受託契約は不可です。
④重要事項説明
管理受託契約を締結する前に、大家さんへ契約内容を説明することが義務付けられています。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 説明のタイミング | 管理受託契約の締結前 |
| 説明する人 | 業務管理者でなくてもOK（現時点） |
| 書面の形式 | 紙面・電子書面どちらでも可 |
| 省略できる場合 | 相手方が賃貸管理業者・宅建業者・特定転貸事業者の場合は省略可 |
ポイント
試験のポイント：
「重要事項説明は業務管理者が行わなければならない」→ ×。
現時点では業務管理者以外でも可能です。また「電子書面不可」→ ×。
電子書面でも大丈夫です。
⑤管理受託契約の締結時の書面の交付
契約書（書面）には以下の項目が必須です。
| 必須記載事項 |
|---|
| 対象となる賃貸住宅の内容 |
| 管理業務の内容と実施方法 |
| 契約期間（開始日・終了日） |
| 管理業務の報酬内容 |
| 報酬に含まれない通常必要な費用 |
| 管理業務の一部再委託に関する事項（定めがある場合） |
| 責任・免責に関する事項（定めがある場合） |
| 入居者への管理業務の周知内容と方法 |
| 定期報告に関する事項 |
| 家賃・敷金の支払い方法と時期 |
| 財産の分別管理に関する事項 |
| 契約の更新・解除に関する定め（定めがある場合） |
ポイント
試験のポイント：
「更新や解約の項目は定めがなくても必ず記載」→ ×。
定めがある場合のみ記載が必要です。
また書面は電子書面でも可です。
違反した場合は30万円以下の罰金。
⑥管理業務の再委託の禁止
| 項目 | 可否 |
|---|---|
| 管理業務の全部を他者に再委託 | ❌ 禁止 |
| 管理業務の一部を他者に再委託 | ✅ 可能 |
ポイント
試験のポイント：
「一部委託は禁止、全部委託はOK」→ ×。
全部委託が禁止で一部委託はOKです。逆に覚えないよう注意。
⑦分別管理
家賃・共益費など管理業務で
取り扱うお金を管理する銀行口座と、
管理会社自身の口座は
必ず別々に管理しなければなりません。
不動さん：
⑧証明書の携帯等
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 携帯義務 | 従業員は業務中に必ず従業者証明書を携帯 |
| 提示義務 | 大家さんから求められたら拒否できない |
| 違反の罰則 | 30万円以下の罰金 |
⑨帳簿の備付け等
各事務所ごとに委託契約をした大家さんごとの契約日等を
正確に記載した帳簿を備え付ける必要があります。
違反した場合は30万円以下の罰金が科せられます。
⑩標識の掲示
各事務所ごとに、誰でも見やすい場所に管理業者とわかる標識を掲示しなければなりません。
違反した場合は30万円以下の罰金が科せられます。
⑪委託者への定期報告
管理業者は定期的に大家さんへ管理実施状況を報告する義務があります。報告頻度・内容については契約書に定めることが一般的です。
⑫秘密を守る義務（守秘義務）
管理業務で知った大家さんや入居者の情報を他人に漏らしてはなりません。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 義務の対象者 | 従業員・アルバイト・再委託を受けた者もすべて含む |
| 退職後の義務 | 管理業者でなくなった後も守秘義務は継続 |
| 例外 | 正当な理由がある場合は漏洩しても違反にならない |
| 罰則の対象 | 違反した個人・会社どちらも対象 |
| 違反の罰則 | 30万円以下の罰金 |
ポイント
試験のポイント：
「正当な理由があっても秘密を漏らしてはならない」→ ×。
正当な理由があればこの限りではありません。（令和4年度試験出題）
ふーちゃん：
不動さん：
12項目の試験ポイント総まとめ
| 業務項目 | 試験で狙われるポイント |
|---|---|
| 名義貸しの禁止 | 罰則は1年以下の懲役または100万円以下の罰金（他の違反と区別） |
| 業務管理者の選任 | 兼任不可・欠員時は管理受託契約の締結不可 |
| 重要事項説明 | 業務管理者以外でも説明可・電子書面OK・相手が業者なら省略可 |
| 管理受託契約書 | 更新・解約の記載は定めがある場合のみ・電子書面OK |
| 再委託の禁止 | 全部委託は禁止・一部委託はOK |
| 守秘義務 | 退職後も継続・正当な理由があれば例外あり |
試験対策：おさらい問題
○か×で答えてください。
問題①
管理業者がほかの業者に名義貸しをしてしまったら、50万円以下の罰金に科される。
問題②
業務管理者が欠員した事務所に、他の事務所の業務管理者が出向けば管理受託契約を行うことができる。
問題③
管理受託の重要事項説明は電子書面でできるが、契約書は必ず紙面で交付する必要がある。
問題④
管理受託契約書に更新や解約に関する定めがなくても、その項目は必ず記載しなければならない。
問題⑤
管理業務は他者へ全部委託はできるが一部委託はできない。
問題⑥
正当な理由があっても管理業務で得た秘密情報を漏洩してはならない。
正解と解説
① ×
名義貸しの罰則は1年以下の懲役もしくは100万円以下の罰金（または両方）です。50万円以下ではありません。名義貸しだけが別格の重い罰則であることを覚えておきましょう。
② ×
業務管理者は複数の事務所での兼任は不可です。他の事務所の業務管理者が出向いても、欠員した事務所での管理受託契約はできません。
③ ×
重要事項説明書だけでなく、管理受託契約書も電子書面で交付することができます。
④ ×
更新・解約に関する事項は「定めがある場合」のみ記載が必要です。定めがなければ記載しなくて大丈夫です。
⑤ ×
全部委託が禁止で、一部委託はOKです。問題文は全部と一部が逆になっています。
⑥ ×
正当な理由があればこの限りではありません。裁判所の命令や法令上の義務がある場合などは秘密を開示しても違反になりません。
ふーちゃん：
不動さん：
試験勉強をさらに効率化するなら
賃貸住宅管理業者の業務規定は覚える項目・罰則の種類が多い分野です。働きながら独学で対策するのは大変という方には通信講座の活用がおすすめです。
スタディング（コスパ・スキマ時間重視）
スマホ1台で動画講義・テキスト・問題演習が完結。通勤時間だけで試験範囲を効率よく攻略できます。
アガルート（合格率・手厚いサポート重視）
受講生合格率84.32%（令和7年度）。フルカラーテキスト＋講師への直接質問で、複雑な業務規定・罰則もしっかり整理できます。
まとめ：業務規定の3大ポイント
ポイント
- 名義貸しだけが「1年以下の懲役または100万円以下の罰金」で別格の重さ
- 業務管理者は兼任不可・欠員時は管理受託契約の締結不可
- 再委託は全部禁止・一部OK／守秘義務は退職後も継続・正当な理由があれば例外あり
この3点を押さえておけば、
試験の業務規定に関する問題は確実に得点できます。
次は管理受託契約の詳細について学んでいきましょう！
テキスト目次はこちらから
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