賃貸物件における原状回復が賃貸人負担か賃借人負担かを詳しく解説します！

不動さん

賃貸不動産経営管理士の勉強でも必要な項目だけど、賃貸管理業務においてトップ３に入るぐらい重要なので、よく勉強したほうがいいよ

ふーちゃん

そうなんだね！わかったよく勉強する～

原状回復とは

原状回復とは、賃貸物件の入居者が退去した後、入居者が退去する前の状態に手直しや補修をして戻すことを言います。

原状回復の費用については、賃借人が退去するときに、賃貸人もしくは管理会社が現地に立ち会って賃借人と協議を行い、賃借人の負担額を決めます。

借主が負担する額から実際に必要な原状回復費用を差し引いて、足りない金額を賃貸人が負担します。

原状回復における賃借人の負担項目については、法律上では制定されていませんが、国土交通省で出されている「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に設定することが多いです。

不動さん

通常使用による損耗、経年変化については賃貸人の負担となり、わざとやうっかり（故意過失）における傷汚れについては賃借人の負担になるのが、分かりやすい線引きになると言えます。

原状回復の賃借人負担の項目

床部分について

・引っ越しの際に生じた引っかきキズ

・不注意に雨を室内に吹き込ましたことによる床、畳の色落ち

・落書きによる汚れ

・誤って重量物を落としてしまったことによるへこみ

・飲みこぼし等で付いた染み汚れ

・冷蔵庫下のさび跡

壁・天井・建具について

・タバコによるヤニや臭いの染みつき

・下地のボードを張り替える必要があるほどのネジ穴、クギ穴

・天井に直接つけた照明の跡

・落書きによる汚れ

・賃借人によって取り付けたクーラーから

・結露を放置したことによるカビやシミ

・ペットによる引っかきキズや臭い

設備などについて

・通常に使用すべきものを不適切に使用した設備の毀損

・鍵の紛失や破損

（鍵は、紛失した場合に限り、シリンダーの交換費用を借主の負担とする⇒○）⇒令和4年度の疑問選択肢です。わたくしの見解は破損も含まれると思います。

・賃借人の専用庭の管理不足による生い茂った雑草

・台所・ガスコンロ・換気扇の油汚れやスス

・風呂、トイレ、洗面台の水垢やカビ

原状回復の賃貸人負担の項目

床部分について

・次の入居者のための畳の表替え

・フローリングのワックスがけ

・家具の設置における床のへこみ

・カーペットの設置跡

・日焼けによる床、畳の変色

壁・天井・建具について

・テレビ、冷蔵庫の設置における後部の黒ずみ

・壁に貼ったポスターの設置跡

・エアコン設置によるビス穴、設置跡

・日焼けによる壁紙の変色

・下地ボードの張替えが必要ないピンの穴

・地震等の不可抗力において発生したガラスのヒビ

設備などについて

・賃借人負担と定めていないハウスクリーニング

・エアコンの内部洗浄

・トイレ、風呂などの消毒

・浴槽の取り替え

・紛失や破損がない鍵の取り替え

・機器の寿命による設備の交換

賃借人の原状回復負担の考え方

賃借人の原状回復の負担は、最低限度に抑えることが基本的な考えになります。

畳であれば1枚単位、床、壁紙は㎡単位で、全部替えることではない考えです。

しかし、たばこによるヤニ、臭いや複数個所に傷汚れがある場合は、居室全体の取り替えでの負担になります。

借主負担にて壁紙の部分替えによって他の部分との色合わせや模様が違う場合、他の部分の色合わせや模様合わせするために他の部分の壁紙を交換する場合は、他の部分の壁紙については貸主の負担となります。（令和4年度出題）

壁紙交換などの賃借人の負担項目でも、経年劣化による原価償却は考慮されますので、居住年数が長ければ負担額も減ります。

経年劣化による減価割合は、償却年数経過後の残存価値が1円となるようにして算出します。（令和4年度出題）

しかし、フローリングの張替え、畳の表替え、襖障子の張替えは経年劣化は考慮されませんので、賃借人は原価にて負担することになります。

ただし、フローリングの基礎を含めた全体の張替えにおいては経年劣化は考慮されます。

賃借人の負担項目で設備の取り替えにおいて、耐用年数を超えた設備でも使用が継続的に可能であれば、賃借人が負担します。

ですが、あくまで借主の原状回復義務の範囲は、資産価値を従来のものよりグレードアップするところまでの負担を求めることはできません。

したがって、まずは設備であれば修理して直るかどうかを検討する必要があります。

そして、新品に代えなければならない時は全額を借主に負担を求めることはできません。（令和4年度出題）

中古物件で新入居者が入居する時にすでにある設備などの残存価値については、管理会社が決めるのではなく、貸主と借主が予め協議して決定することが適切です。（令和4年度出題）

原状回復の負担項目の変更について

不動さん

原状回復の負担割合は「国土交通省のガイドライン」を参考にするけど、法律で定められていないため、賃貸借契約書の特約において負担項目など変更することは可能なんだ

ただし、全部を賃借人負担とするようなことはできません。

特約に加えるには次の要件が必要になってきます。

・特約に記載する必要性があり、一般常識を逸脱するようなものではないとわかる客観的、合理的な理由があること

・賃借人が特約を認識して、承諾の意思表示があること

不動さん

賃貸借契約時に、賃借人に原状回復の負担について金額を事前に、いくらぐらいになるか提示することは望ましいですが、あくまで目安であることや、現時点の原価であることを伝え、将来的に原価が変更する可能性がある旨を伝える必要があるんだ

おさらい問題

○か×で答えてね

①　原状回復の賃貸人の負担項目でキッチンの油汚れは該当する

②　原状回復の賃借人の負担項目で賃借人が取り付けたエアコンのビス穴は該当する

③　原状回復の賃貸人の負担項目で風呂場、洗面台のカビ、水垢は該当する

④　原状回復で賃借人負担によるフローリングの部分張替えは経年劣化を考慮する

正解は

①　×　賃借人負担です

②　×　賃貸人負担です

③　×　賃借人負担です

④　×　しなくてもよいです

おすすめ書籍

令和5(2023)年度版　賃貸不動産管理の知識と実務 [ 一般社団法人　賃貸不動産経営管理士協議会 ] 価格：4,048円（税込、送料無料) (2023/7/20時点) 楽天で購入

2023年度版　みんなが欲しかった！　賃貸不動産経営管理士の過去問題集 [ TAC賃貸不動産経営管理士講座 ] 価格：2,420円（税込、送料無料) (2023/7/20時点) 楽天で購入

ふーちゃん

お疲れさまでした～目次に戻って次の勉強へレッツゴー！

今勉強した内容は賃管士テキスト目次の【賃貸物件の原状回復の負担について】です