※本記事にはプロモーションが含まれています。
賃貸不動産経営管理士の試験において、
建築法規（建築基準法・用途地域・建ぺい率・容積率）は
建物管理の基礎知識として出題される重要テーマです。
「用途地域って何？賃貸住宅はどこにでも建てられる？」
「建ぺい率・容積率とは何？」
「接道義務って何？建てられない土地がある？」
「建築確認申請はどんな場合に必要？」
「既存不適格建築物とは何？」
今回はおなじみ不動さんとふーちゃん先輩の会話を交えながら、
建築法規の試験頻出ポイントを徹底解説します。
この記事でわかること
- 用途地域の種類と賃貸住宅が建築できる地域
- 建ぺい率・容積率の意味と計算方法
- 接道義務の内容と建築できない土地の基準
- 建築確認申請が必要な場合
- 既存不適格建築物の取り扱い
- おさらい問題で理解度チェック
まず試験頻出ポイントを表で整理する
| 項目 | 試験に出るポイント |
|---|---|
| 用途地域の数 | 全部で13種類（住居系8・商業系2・工業系3） |
| 第一種低層住居専用地域 | 低層住宅専用地域・共同住宅（アパート・マンション）は建築可能 |
| 工業専用地域 | 住宅・共同住宅の建築は禁止 |
| 接道義務 | 建築物の敷地は幅員4m以上の道路に2m以上接しなければならない |
| 建ぺい率 | 敷地面積に対する建築面積の割合 |
| 容積率 | 敷地面積に対する延べ床面積の割合 |
| 建築確認申請 | 一定規模以上の建築・増改築の前に建築主事または指定確認検査機関に申請が必要 |
| 既存不適格建築物 | 建築時は適法だったが法改正により現行法に適合しなくなった建物・直ちに違反ではない |
不動さん：
ふーちゃん先輩：
①用途地域の種類と賃貸住宅の建築可否
| 用途地域 | 共同住宅（アパート・マンション） | 主な用途 |
|---|---|---|
| 第一種低層住居専用地域 | ✅ 建築可（低層のみ） | 低層住宅専用・静かな住環境 |
| 第二種低層住居専用地域 | ✅ 建築可 | 低層住宅＋小規模な店舗 |
| 第一種中高層住居専用地域 | ✅ 建築可 | 中高層住宅専用 |
| 第二種中高層住居専用地域 | ✅ 建築可 | 中高層住宅＋中規模店舗 |
| 第一種住居地域 | ✅ 建築可 | 住居専用＋一定規模の店舗・事務所 |
| 第二種住居地域 | ✅ 建築可 | 住居＋大規模な店舗・事務所 |
| 準住居地域 | ✅ 建築可 | 住居＋自動車関連施設 |
| 田園住居地域 | ✅ 建築可 | 農業と住居の調和 |
| 近隣商業地域 | ✅ 建築可 | 近隣の商業・住居混在 |
| 商業地域 | ✅ 建築可 | 銀座・繁華街など商業の中心地 |
| 準工業地域 | ✅ 建築可 | 工場＋住居混在 |
| 工業地域 | ✅ 建築可 | 工場専用（住宅も可） |
| 工業専用地域 | ❌ 建築不可 | 大規模工場専用・住宅禁止 |
ポイント
試験のポイント：
「工業専用地域には共同住宅を建築することができる」→ ×。
工業専用地域には住宅・共同住宅の建築は禁止されています。
13種類の中で住宅が建てられない唯一の用途地域です。
不動さん：
ふーちゃん先輩：
②接道義務
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 接道義務とは | 建築物の敷地は幅員4m以上の道路に2m以上接しなければならないという義務 |
| 根拠法 | 建築基準法第43条 |
| 2項道路（みなし道路） | 幅員4m未満の道路でも建築基準法上の道路としてみなされる場合がある |
| セットバック | 2項道路に接する場合は道路の中心線から2mの位置まで後退して建築する必要がある |
| 接道義務を満たさない土地 | 原則として建築物を建てることができない |
| 旗竿地（路地状敷地） | 路地部分の幅が2m以上あれば接道義務を満たすことができる |
ポイント
試験のポイント：
「幅員2mの道路に2m接していれば接道義務を満たす」→ ×。
接道義務は幅員4m以上の道路に2m以上接する必要があります。
不動さん：
ふーちゃん先輩：
③建ぺい率・容積率
| 項目 | 建ぺい率 | 容積率 |
|---|---|---|
| 定義 | 敷地面積に対する建築面積の割合 | 敷地面積に対する延べ床面積の割合 |
| 計算式 | 建築面積÷敷地面積×100（%） | 延べ床面積÷敷地面積×100（%） |
| 目的 | 建物が敷地を過度に覆わないよう規制 | 建物の規模（高さ）を規制する |
| 計算例 | 敷地100㎡・建ぺい率60%→建築面積60㎡まで可 | 敷地100㎡・容積率200%→延べ床面積200㎡まで可 |
不動さん：
ふーちゃん先輩：
④建築確認申請
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 建築確認申請とは | 建築工事を始める前に建築主事または指定確認検査機関に申請して確認を受けること |
| 申請が必要な場合① | 新築・増改築・移転・大規模の修繕・大規模の模様替え |
| 申請が必要な場合② | 特殊建築物（共同住宅など）の用途変更で床面積が200㎡を超える場合 |
| 確認を行う機関 | 建築主事（市区町村・都道府県の職員）または指定確認検査機関 |
| 確認済証の交付 | 確認を受けると確認済証が交付される・交付後に工事着手可能 |
| 完了検査 | 工事完了後に完了検査を受けて検査済証の交付を受ける |
ペンギン社長：
⑤既存不適格建築物
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 既存不適格建築物とは | 建築時は適法だったがその後の法改正により現行法に適合しなくなった建築物 |
| 取り扱い | 直ちに違反建築物とはならずそのまま使用することができる |
| 増改築時の取り扱い | 増改築を行う場合は現行法に適合させる必要がある |
| 違反建築物との違い | 違反建築物は建築時から違法・既存不適格は建築時は適法だった |
| 旧耐震基準の建物との関係 | 旧耐震基準で建てられた建物も既存不適格建築物の一種 |
ポイント
試験のポイント：
「既存不適格建築物は違反建築物であるため直ちに是正しなければならない」→ ×。
既存不適格建築物は直ちに是正する義務はなくそのまま使用できます。
不動さん：
ふーちゃん先輩：
試験対策：おさらい問題
○か×で答えてください。
問題①
工業専用地域には共同住宅（アパート・マンション）を建築することができる。
問題②
建築物の敷地は幅員2m以上の道路に2m以上接していれば接道義務を満たす。
問題③
建ぺい率とは敷地面積に対する延べ床面積の割合である。
問題④
容積率とは敷地面積に対する延べ床面積の割合である。
問題⑤
工業地域には共同住宅（アパート・マンション）を建築することができない。
問題⑥
既存不適格建築物は違反建築物であるため直ちに是正しなければならない。
問題⑦
建築確認申請の確認済証の交付を受けた後に工事を着手することができる。
正解と解説
① ×
工業専用地域には住宅・共同住宅の建築は禁止されています。13種類の用途地域の中で唯一住宅が建てられない地域です。
② ×
接道義務は幅員4m以上の道路に2m以上接する必要があります。「幅員2m→×」が引っかけポイントです。
③ ×
建ぺい率は敷地面積に対する建築面積の割合です。延べ床面積の割合は容積率です。
④ ○
容積率は敷地面積に対する延べ床面積の割合です。
⑤ ×
工業地域（工業専用地域ではない）には共同住宅を建築できます。住宅が建てられないのは工業専用地域のみです。
⑥ ×
既存不適格建築物は直ちに是正する義務はなくそのまま使用できます。増改築をする場合は現行法に適合させる必要があります。
⑦ ○
建築確認申請で確認済証の交付を受けた後に工事を着手することができます。交付前の工事着手は違反になります。
不動さん：
ふーちゃん先輩：
試験勉強をさらに効率化するなら
建築法規は用途地域・建ぺい率・容積率・接道義務の数字を正確に理解することが重要です。通信講座を活用することで体系的に整理できます。
受講生合格率84.32%で確実に合格したい方はこちら
👉アガルート 賃貸不動産経営管理士講座はこちら
費用を抑えて合格を目指したい方はこちら
👉スタディング 賃貸不動産経営管理士講座はこちら
📱 ついに完成！ペンギン社長渾身のオリジナル練習問題WebアプリをNOTEにて販売中！
🎉 NOTEにて販売中！
「市販の問題集では物足りない」「個数問題を徹底的に鍛えたい」「スキマ時間にスマートフォンで勉強したい」という受験生の声に応えるために、不動産業界歴約20年・賃管士試験に合格したペンギン社長が長期間にわたって作り上げた渾身のオリジナル練習問題Webアプリがついに完成・NOTEにて販売開始しました！
| 問題数 | 705問（59カテゴリー） |
| 特徴① | 変形問題収録・同テーマを違う角度から理解できる |
| 特徴② | 個数問題の鬼特訓・5択形式で本試験より難しい設定 |
| 特徴③ | 個数問題タイムトライアル・個数問題のスーパー鬼特訓版！時間のプレッシャーで集中特訓 |
| 特徴④ | チェック機能・間違えた問題の自動記録・弱点克服に最適 |
| 対応端末 | スマートフォン・パソコン・タブレット（インストール不要） |
| 価格 | 980円（買い切り）・無料お試し版あり |
まとめ：建築法規の5大ポイント
- 用途地域は13種類・工業専用地域のみ住宅・共同住宅の建築が禁止
- 接道義務は幅員4m以上の道路に2m以上接すること・4m未満はセットバックが必要
- 建ぺい率は建築面積の割合・容積率は延べ床面積の割合
- 建築確認申請は確認済証の交付後に工事着手・完了後は完了検査が必要
- 既存不適格建築物は直ちに是正義務なし・増改築の場合は現行法に適合が必要
関連記事
- 👉 耐震基準とは？旧耐震・新耐震の違い・耐震診断の義務・耐震改修の税制優遇を解説
- 👉 消防設備・防火管理とは？点検頻度・報告義務・防火管理者の選任を徹底解説
- 👉 賃管士令和8年度合格点予想は？個数問題増加の根拠を解説
- 👉 賃管士の合格勉強方法は？2回目で合格した実体験で解説
テキスト目次はこちらから
-
賃貸不動産経営管理士の勉強テキスト
賃貸不動産経営管理士の勉強について 不動さん賃貸不動産経営管理士の勉強ができるページです 順番にページを開いていただいて、理解頂ければ合格に近づくと思います ふーちゃん賃貸不動産経営管理 ...
続きを見る
今勉強した内容は賃管士テキスト目次の【賃貸借建物の建築法規について】です