賃貸不動産経営管理士の試験範囲の建築法規を詳しく解説します！

不動さん

賃貸不動産経営管理士が理解すべき建築法規を解説していくよ

ふーちゃん

難しそうだけど…わかった～

建築法規についての本格的な一問一答はこちらから

賃貸不動産経営管理士が理解すべき建築法規とは

建築法規とは主に建築基準法を指しますが、建築基準法を理解するには膨大な時間を要しますので、賃貸不動産経営管理士に必要な項目を解説していきます。

既存不適格建築物について

既存不適格建築物とは、建物を建築したときには、その時の法律に沿って合法的に建築したが、その後に法律改正によってその法律には適合しなくなった建物のことを言います。

既存不適格建物の増築・改築・大規模修繕を行う際には、現行の法律に適合するようにする必要がありますが、全部を適合させることは困難になるため、制限が緩和されています。

一方、建築したときにすでにその時の法律に沿っていない建物を違反建築物と言います。

内装制限について

建築基準法において、火災発生時の延焼を防ぐために用途規模に応じて内装材料にさまざまな制限が課されてます。これは新築建物に限らなく、賃貸借の入居者入れ替え時の原状回復工事についても対象となります。

採光規定について

採光規定とは、居住の為の居室に対して、自然採光を確保するために、決められた広さの開口部分を設けなければいけないと規定されたものです。

居室に対する規定なので、事務所や店舗は対象外です。

居室の床面積に対して７分の１以上の採光に有効な開口部を作らなければいけないとされています。

襖など常に開けていられる２つの居室に対しては１つの居室と見なすことができます。

換気規定について

居室の換気について、人が居住するにおいて健康かつ快適な空間を作るべく換気規定があります。

全ての居室において定められている換気規定の要件は

のどちらかをする必要があります。

採光規定と同様に、襖など常に開けていられる２つの居室に対しては１つの居室と見なすことができます。

居室に対しては１時間に０.５（半分）の空気を入れ替えられる必要があると規定されています。

その他、便所や廊下については１時間に０．３の空気を入れ替えられる必要があります

シックハウス症候群の対策について

以前に建材などから飛散するホルムアルデヒドやクロルピリホスの発がん性物質が体内に入り、健康を阻害することから大きな問題となりました。

そこで２００３年７月１日着工以降の建物において、政令で定める技術基準が適合する建築材料や換気設備を使うことを義務付けられました。

換気設備は、ごく１部の例外を除いて機械換気設備の設置が義務付けられています。

２００３年７月１日前に着工した中古建物においても、増築や改築、大規模な修繕、大規模な模様替えを行う際、には、２００３年７月１日以降の着工建物と同基準の建築建材や換気設備を使わなくてはいけません。

換気方式について

換気方式については「第1種、第2種、第3種換気方式」の3種類あります。

建物の使用内容によって換気方式を決めます。

界壁について

界壁とはアパートなどの共同住宅において各住戸の間を仕切る壁のことを言います。

建築基準法では「防火」「遮音」の観点から小屋裏または天井裏まで達するところまで界壁を設置しなければなりません。

例外的に天井の構造がJ界壁と同等の遮音性を有していればその限りではありません。

防火区画について

防火区画は「面積区画」「高層区画」「堅穴区画」「異種用途区画」に区分されています。

防火区画となる壁・床は、耐火構造の壁・床にしなければなりません。

区画を構成する部分に開口部を設置する場合は、防火扉や防火シャッターなどの防火設備を設置する必要があります。

避難規定について

不動さん

ここのところは数字がたくさん出てくるので、試験問題を作成しやすいので要注意だね

法令で定められていて、避難が必要な時に利用できる階段を直通階段と言います。

集合住宅において居室から直通階段までの距離

・準耐火構造などは５０メートル以内

・その他は３０メートル以内

・２階と３階が使えるメゾネット型集合住宅は一番奥の部屋から４０メートル以内（準耐火構造に限る）

にする必要があります。

直通階段の設置数

その階において、居室の面積が１００㎡以上、耐火・準耐火構造は２００㎡以上、６階以上の建物（床面積の合計問わず）の場合は、

直通階段を２つ以上設置しなければなりません。

その階において、居室の面積が１００㎡以下、耐火・準耐火構造は２００㎡以下の場合は、

避難上に有効なバルコニーを設置した場合は、直通階段は１つだけにすることができます。

廊下の幅

共同住宅において、居室の床面積の合計が１００㎡以上の場合の廊下の幅は

・廊下の片側だけに居室がある片廊下の場合は１．２メートル以上

・廊下を挟んで向かい合わせに居室がある廊下の場合は１．６メートル以上

にする必要があります。

直通階段などの幅

・直上階の居室の床面積合計が２００㎡以上の場合の階段の幅は１．２メートル以上

・それ以外は７５センチメートル以上

・屋外階段の幅は９０センチメートル以上

・屋外への出口の通路は１．５メートル以上

にする必要があります。

非常用照明について

建築物の各室から地上に至る避難通路となります廊下や階段（外気に開放された部分は除く）には、停電時にも点灯するバッテリーを内蔵した非常用照明の設置が義務付けられています。

非常用進入口について

３階以上の建物において、高さ３１メートル以下の階については、消防隊が入れる非常用進入口を設置しなければなりません。

・非常用昇降機を設置している

・各階の外壁１０メートル以内ごとに１メートルの円が入る窓がある

・各階の外壁１０メートル以内ごとに幅７５センチメートル、高さ１．２メートルの窓がある

以上の３点いずれかを満たしていれば非常用進入口を設置する必要はありません。

不動さん

非常口と書かれている緑色と白で書かれている標識は、停電になっても照明が消えないようにしなければいけないんだ

ふーちゃん

覚えることがいっぱいで大変だな～

不動さん

こればかりは問題をいっぱい解いて覚えるしかないね

おさらい問題

○か×で答えてね

①　建物建築時の法律に適合していない建物を既存不適格建築物という

②　採光規定において事務所の床面積の合計から７分の１以上に自然採光ができる開口部を設置しなければならない

③　換気規定において居室の床面積から２０分の１以上に換気ができる開口部を設置して、１時間に０．３以上の空気を入れ替えるようにしなければならない

④　ロフトは天井の高さ２．１メートル以下にして、設置する居室の床面積２分の１以下にしなければいけない

⑤　準耐火構造における居室から直通階段までの距離は３０メートル以下にしなければならない

⑥　５階以上の建物は床面積問わずに直通階段を２つ以上設置しなければならない

⑦　共同住宅の廊下の幅は、片側廊下の場合、１．６メートル以上にしなければならない

⑧　屋外階段の幅は７５センチメートル以上にしなければならない

⑨　３階以上の建物において、３１メートル未満の階においては非常用進入口を設置しなければならない

正解は

①　×　違反建築物の説明です

②　×　事務所は採光規定の適用はありません

③　×　１時間に０．５（半分）以上の空気を入れ替えるようにしなければならない

④　×　ロフトは天井の高さ１．４メートル以下です

⑤　×　準耐火構造における居室から直通階段までの距離は５０メートル以下です

⑥　×　６階以上です

⑦　×　片側廊下の場合、１．２メートル以上にしなければならない

⑧　×　屋外階段の幅は９０センチメートル以上です

⑨　×　３１メートル以下の階です

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ふーちゃん

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今勉強した内容は賃管士テキスト目次の【賃貸借建物の建築法規について】です

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