入居者（賃借人）の募集とは？管理業者は直接募集できない・設備と残置物の違い・空き室管理の重要性など試験頻出ポイントを徹底解説

※本記事にはプロモーションが含まれています。

賃貸不動産経営管理士の試験において、

入居者（賃借人）の募集は

実務系テーマの中で頻出の分野です。

「入居者の募集は誰がするの？」
「管理業者が直接募集できないって本当？」
「物件調査で何を調べればいい？」
「設備と残置物の違いは何？」
「空き室管理はなぜ重要？」

今回はおなじみ不動さんとふーちゃん先輩の会話を交えながら、

入居者募集の試験頻出ポイントを徹底解説します。

この記事でわかること

• 入居者の募集ができる人・できない人の違い
• 入居者募集前の事前調査の3つのポイント
• 設備と残置物の違いと大家さんへのヒアリングが重要な理由
• 登記簿謄本で調べるべき4つの権利関係
• 空き室管理が必要な理由
• おさらい問題で理解度チェック

まず試験頻出ポイントを表で整理する

不動さん：

不動さん

賃貸住宅管理業者は直接入居者を募集できないんですね！

ふーちゃん先輩：

ふーちゃん

そう。宅建業の免許がない管理業者は直接募集できない。入居者の募集は大家さんか、大家さんまたは管理業者から依頼された宅地建物取引業者が行うよ。一般的には宅建業と管理業を兼ねている会社が多いから実務ではわかりにくいけど、試験では重要な区別だよ。

①入居者の募集は誰がするのか

ペンギン社長：

ペンギン社長

私の会社でも宅建業と管理業を兼ねているから日常の業務では意識しないけど、試験では「管理業者は直接募集できない」という区別がしっかり問われる。不動産業界に入りたての方はこの違いを意識しておくといいよ。

②入居者募集前の事前調査

事前調査①：現地での物件調査

不動さん：

不動さん

周辺のマイナス項目も調べる必要があるんですね！

ふーちゃん先輩：

ふーちゃん

そう。工場や養豚場など臭気・騒音を発生させる施設は重要事項説明書に記載しなければならない。プラス項目だけでなくマイナス項目も正確に伝えることが大切だよ。

設備と残置物の違い・ヒアリングが重要な理由

ペンギン社長：

ペンギン社長

エアコンを例にとると、大家さんが設置した設備なら故障時は大家さんが修繕する義務がある。でも前の入居者が残していった残置物なら大家さんに修繕義務はない。この違いを入居者にきちんと説明しないとトラブルになる。だから現地調査後の大家さんへのヒアリングが大事なんだよ。

事前調査②：登記簿謄本での権利関係調査

不動さん：

不動さん

登記簿謄本で4つの権利関係を調べるんですね！

ふーちゃん先輩：

ふーちゃん

そう。特に差押えがある物件は将来的に競売になる可能性があって入居者が突然退去を求められるリスクがある。事前にしっかり確認することが重要だよ。

③空き室の管理について

不動さん：

不動さん

空き室でも管理が必要なんですね！

ふーちゃん先輩：

ふーちゃん

そう。空き室を放置すると建物が傷みやすくなる。定期的に換気・通電・巡回することで建物の状態を維持できる。巡回は防犯にもなるし、不具合を早期に発見できるから管理業者の大事な仕事のひとつだよ。

試験対策：おさらい問題

○か×で答えてください。

問題①
賃貸住宅管理業者は大家さんからの依頼を受けて、直接入居者を募集することができる。

問題②
入居者の募集は大家さんが直接行うことができる。

問題③
物件の周辺に工場や養豚場などの臭気・騒音を発生させる施設がある場合でも賃貸借契約の重要事項説明書への記載は不要である。

問題④
物件に取り付けられているエアコンが過去の入居者が残していったものである場合、残置物の扱いとしても、設備として取り扱い大家さんが修繕義務を負う。

問題⑤
登記簿謄本で調査すべき項目には所有権者の情報・抵当権の設定・差押えの有無・地上権などの用役権の有無が含まれる。

問題⑥
空き室は入居者がいないため定期的な換気や巡回などの管理は不要である。

問題⑦
入居者の募集は大家さんまたは管理業者から依頼を受けた宅地建物取引業者が行うことができる。

正解と解説

①　×
賃貸住宅管理業者（宅建業の免許がない場合）は直接入居者を募集することができません。入居者の募集ができるのは大家さんと大家さんまたは管理業者から依頼された宅地建物取引業者です。

②　○
大家さんは直接入居者を募集することができます。

③　×
工場・養豚場など臭気・騒音を発生させる施設は重要事項説明書に記載しなければなりません。マイナス項目であっても告知義務があります。

④　×
過去の入居者が残していったエアコンは残置物として取り扱います。残置物の場合は大家さんに修繕義務はありません。入居者が自己負担で対応します。

⑤　○
登記簿謄本で調査すべき4項目は①所有権者の情報②抵当権の設定の有無③差押えの有無④地上権などの用役権の有無です。

⑥　×
空き室でも定期的な換気・通電・巡回などの管理が必要です。管理を怠ると建物が傷みやすくなります。

⑦　○
入居者の募集は大家さんまたは管理業者から依頼を受けた宅地建物取引業者が行うことができます。

不動さん：

不動さん

問題①の「管理業者は直接募集できない」と問題④の「残置物は大家さんに修繕義務なし」が特に引っかかりました！

ふーちゃん先輩：

ふーちゃん

この2点が定番の引っかけポイント。「設備か残置物か」は実務でも非常に重要な区別だよ。必ず覚えておこう。

試験勉強をさらに効率化するなら

受講生合格率84.32%で確実に合格したい方はこちら
👉アガルート 賃貸不動産経営管理士講座はこちら

費用を抑えて合格を目指したい方はこちら
👉スタディング 賃貸不動産経営管理士講座はこちら

おすすめ書籍

2026年度版 みんなが欲しかった！ 賃貸不動産経営管理士の教科書 【電子書籍】[ TAC株式会社（賃貸不動産経営管理士講座） ] 価格：2,860円 (2026/7/5時点) 楽天で購入

令和8（2026）年度版　賃貸不動産管理の知識と実務 [ 一般社団法人　賃貸不動産経営管理士協議会 ] 価格：4,400円（税込、送料無料) (2026/7/5時点) 楽天で購入

まとめ：入居者募集の5大ポイント

• 賃貸住宅管理業者は直接募集できない・大家さんか宅地建物取引業者が行う
• 事前調査は現地調査と登記簿謄本の2本柱
• 設備か残置物かは大家さんへのヒアリングで決める・入居者への説明が大きく変わる
• 周辺のマイナス項目も重要事項説明書に記載が必要
• 空き室管理は定期的な換気・通電・巡回が必要・防犯・凍結防止にも有効

ふーちゃん

お疲れさまでした～目次に戻って次の勉強へレッツゴー！

今勉強した内容は賃管士テキスト目次の【入居者（賃借人）の募集について】です

📱 ついに完成！ペンギン社長渾身のオリジナル練習問題WebアプリをNOTEにて販売中！

関連記事

• 👉 入居者募集の広告禁止と入居審査について詳しく解説
• 👉 賃貸不動産経営管理士の出題範囲は？管理業法→民法→設備→税務の勉強順番を解説
• 👉 賃貸不動産経営管理士の合格勉強方法は？2回目で合格した実体験で解説
• 👉 賃貸不動産経営管理士のおすすめ問題集は？実体験で徹底比較