賃貸におけるサブリース方式を詳しく解説します | 不動産経営管理士の国家資格試験合格の独学の勉強ツール

ふーちゃん

サブリースって特定賃貸借契約（マスターリース契約）でオーナーさんからアパート1棟全部を借りた会社が入居を希望する人にお部屋を又貸しすることを言うんだよね

不動さん

その通りだよ。よく覚えてたね

ここではサブリース方式を詳しく解説してまります。

サブリース契約についての本格的な一問一答はこちらから

サブリース方式の内容

サブリース方式は、マスターリース契約（原転貸借契約）をオーナーさん（原賃貸人）と取り交わした会社（サブリース業者）が入居を希望する人とサブリース契約（転貸借契約）を取り交わす方式を言います。

よってオーナーさんは入居者（転借人）とは直接契約関係はありません。

不動さん

通常の家賃の流れは入居者からサブリース業者、サブリース業者からオーナーさんですが、オーナーさんから直接入居者へ家賃の支払いを請求することもできるんだ

オーナーさんが入居者へ直接家賃を請求した場合、入居者は

オーナーさんはお部屋を修繕したりなどの入居者に対して直接に義務を負いません。

入居者がうっかり（過失）部屋に傷つけたときは、サブリース業者がオーナーさんに対して責任を負います。

オーナーさんがマスターリース契約の更新をしたくないと更新の拒絶したときの理由の判断材料で入居者の事情も考慮されます。

原賃貸借契約が解除されたときの転貸借契約の取り扱い

まずは注意したい点は、原賃貸借契約（マスターリース契約）と転貸借契約（サブリース契約）は別個ということです。

原賃貸借契約が解約されたとしても、転貸借契約の効力は残っています。

オーナーさんが入居者さんと解約したいということであれば、オーナーさんが入居者へ直接通知などして解約の意思表示をしなければなりません。

ですが原賃貸借契約の解約するに至った理由によっては、入居者がオーナーさんからの解約を断ることもできます。

オーナーさんとサブリース業者の解約理由による入居者の立場の解説

オーナーさんとサブリース業者の間の原賃貸借契約が満期を迎えたことによる解約の場合

サブリース業者がオーナーさんへ家賃を振り込まなかったこと（債務不履行）による原賃貸借契約の解約の場合

サブリース業者とオーナーさんとの間で合意をして原賃貸借契約の解約をした場合

おさらい問題

○か×で答えてね

①　サブリース業者はオーナーさんに代わって入居者と契約することから、オーナーさんの代理人の立場になる

②　転貸借契約におけるオーナーさん（原賃貸人）は入居者（転借人）に対して、直接に義務を負わないが、権利も主張できない

③　サブリース業者が債務不履行により、原賃貸借契約を解約したのち、オーナーさん（原賃貸人）は入居者（転借人）に通知後、6か月で解約できる

④　原賃貸借契約の合意解約で解約理由いかん問わずに、入居者（転借人）はオーナーさん（原賃貸人）からの解約申入れを拒絶できる

正解は

①　×　サブリース業者は入居者との直接貸主借主の関係になるのでオーナーさんの代理人の立場にはならない

②　×　権利は主張できる（家賃を直接請求するなど）

③　×　催告なしで解約できます

④　×　債務不履行の理由による合意解約でのオーナーさんから入居者さんへの解約申入れは拒絶できない

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ふーちゃん

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今勉強した内容は賃管士テキスト目次の【賃貸におけるサブリース方式について】です

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